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Quanto custa realmente comprar um apartamento em Viena em 2026, além do preço?

Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Advogada e administradora de insolvência em Viena · Atualizado em setembro de 2026

Na compra de um apartamento em Viena, deve contar com custos adicionais de cerca de 9 a 11 % do preço de compra, se intervier um mediador imobiliário e for contraído um crédito. Fixos são o imposto sobre a transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer) de 3,5 % (§ 7 GrEStG) e a taxa de inscrição (Eintragungsgebühr) no registo predial (Grundbuch) de 1,1 % (TP 9 lit b Z 1 GGG); acrescem 1,2 % pela inscrição da hipoteca (Pfandrecht), a comissão do mediador imobiliário (Maklerprovision) de no máximo 3 % mais 20 % de IVA, bem como a redação do contrato, a custódia fiduciária (Treuhandschaft) e o reconhecimento de assinaturas (Beglaubigungen).

O essencial em resumo

Na compra de um apartamento em Viena com mediador imobiliário e crédito à habitação, os custos adicionais ascendem normalmente a cerca de 9 a 11 % do preço de compra.
O imposto sobre a transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer) é, na Áustria, de 3,5 % do preço de compra, mas calculado no mínimo sobre o valor fiscal do imóvel (§ 7 GrEStG).
A taxa de inscrição da propriedade no registo predial é de 1,1 %; a isenção temporária do § 25a GGG aplicava-se apenas a pedidos entrados até 30 de junho de 2026 e não foi prorrogada.
A inscrição de uma hipoteca no registo predial custa 1,2 % do montante inscrito.
Na compra, o mediador imobiliário pode cobrar a cada parte no máximo 3 % do preço, acrescidos de 20 % de IVA; o princípio de quem encomenda paga (Bestellerprinzip) aplica-se apenas ao arrendamento, não à compra.

As rubricas individuais

Imposto sobre a transmissão de imóveis (3,5 %): É calculado sobre o preço de compra, mas no mínimo sobre o valor fiscal do imóvel (Grundstückswert). Normalmente é calculado e pago por quem redige o contrato (Vertragserrichter).

Taxa de inscrição (1,1 %): É cobrada pelo tribunal pela inscrição da sua propriedade no registo predial. A isenção temporária de taxas para compras destinadas a residência principal, prevista no pacote habitacional de 2024 (Wohnbaupaket 2024, § 25a GGG), aplicava-se apenas a pedidos de inscrição entrados no tribunal do registo predial (Grundbuchsgericht) até 30 de junho de 2026; caducou e não foi prorrogada. Para compras cuja inscrição seja requerida agora, a taxa volta a ser devida na totalidade.

Inscrição da hipoteca (1,2 %): Se financiar a compra com crédito, o banco manda inscrever uma hipoteca. A base de cálculo é o montante inscrito, que numa hipoteca de montante máximo (Höchstbetragshypothek) corresponde normalmente a 120 a 130 % do valor do crédito.

Comissão do mediador imobiliário: Segundo o Regulamento dos Mediadores Imobiliários (Immobilienmakler-Verordnung), na compra o mediador pode cobrar a cada uma das partes no máximo 3 % do preço de compra, acrescidos de 20 % de IVA (para preços de compra superiores a € 48.448,51). O princípio de quem encomenda paga (Bestellerprinzip) aplica-se apenas a apartamentos arrendados, não à compra.

Redação do contrato e custódia fiduciária: Advogados e notários cobram frequentemente 1 a 2 % do preço de compra, mais IVA e despesas, ou um montante fixo no caso de ofertas a preço fixo.

Reconhecimento de assinaturas: A sua assinatura no contrato de compra e na documentação do crédito tem de ser reconhecida; o habitual são algumas centenas de euros.

Exemplo de cálculo: apartamento de € 400.000

Pressupostos: compra com mediador, crédito de € 300.000, hipoteca com montante máximo de € 360.000, redação do contrato a título de exemplo com 1,5 % mais IVA.

Rubrica	Montante
Imposto sobre a transmissão de imóveis 3,5 %	€ 14.000
Taxa de inscrição da propriedade 1,1 %	€ 4.400
Taxa de inscrição da hipoteca 1,2 % de € 360.000	€ 4.320
Comissão do mediador 3 % + 20 % IVA	€ 14.400
Redação do contrato e custódia fiduciária (exemplo)	€ 7.200
Reconhecimentos, certidões do registo predial (aprox.)	€ 500
Total	aprox. € 44.820 (11,2 %)

Sem mediador e sem crédito, os custos adicionais no mesmo exemplo descem para cerca de € 26.100, ou seja, aproximadamente 6,5 %.

Onde pode poupar

Os impostos e as taxas judiciais estão fixados por lei. Negociáveis são sobretudo os custos de redação do contrato e da custódia fiduciária e, em certos casos, a comissão do mediador. Tenha ainda o cuidado de que o recheio incluído no preço de compra seja indicado em separado e avaliado de forma realista: sobre bens móveis não incide imposto sobre a transmissão de imóveis.

Perguntas frequentes

A isenção da taxa de inscrição no registo predial ainda se aplica em 2026?

Não. A isenção prevista no § 25a GGG aplicava-se apenas a pedidos entrados no tribunal do registo predial até 30 de junho de 2026 e não foi prorrogada. Quem dela beneficiou tem de manter aí a residência principal durante cinco anos; caso contrário, a taxa é exigida posteriormente.

Quem paga o imposto sobre a transmissão de imóveis?

Por lei, comprador e vendedor devem-no solidariamente; contratualmente, é quase sempre o comprador que o assume.

Quando se vencem os custos adicionais?

O imposto e as taxas são pagos no âmbito da liquidação fiduciária; a comissão do mediador vence-se normalmente com a celebração do contrato.

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