Início › Direito imobiliário e contratos de compra

Devo doar o meu imóvel aos filhos em vida ou deixá-lo em herança na Áustria?

Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Advogada e administradora de insolvência em Viena · Atualizado em setembro de 2026

Doar o seu imóvel em vida ou deixá-lo em herança não faz diferença no imposto sobre a transmissão de imóveis (Grunderwerbsteuer): no seio da família aplica-se, em ambos os casos, a tabela escalonada (Stufentarif) de 0,5 % para os primeiros € 250.000, 2 % para os € 150.000 seguintes e 3,5 % acima disso, calculada sobre o valor fiscal do imóvel (Grundstückswert) (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). Na Áustria não existe imposto sobre doações nem sobre sucessões. A diferença está no controlo, nas garantias e na legítima (Pflichtteil).

O essencial em resumo

Na Áustria, doar ou deixar em herança um imóvel no seio da família não faz diferença no imposto sobre a transmissão de imóveis: aplica-se a tabela escalonada de 0,5 %, 2 % e 3,5 % sobre o valor fiscal do imóvel.
Na Áustria não existe imposto sobre doações nem sobre sucessões; o imposto sobre doações foi abolido em 2008.
Na doação, o doador pode reservar para si um direito de habitação, um usufruto e uma proibição de oneração e alienação.
As doações a filhos são, a pedido, adicionadas à herança sem limite temporal no cálculo da legítima (§§ 781 s. ABGB).
Uma renúncia à legítima só é válida por escritura notarial ou por auto judicial (§ 551 ABGB).

Quanto custa a transmissão?

O imposto sobre a transmissão de imóveis não se calcula sobre o valor de mercado, mas sobre o valor fiscal do imóvel. Este é determinado segundo o modelo de valor forfetário (Pauschalwertmodell), a partir do índice de preços imobiliários (Immobilienpreisspiegel) ou através de avaliação pericial, e fica frequentemente abaixo do preço de mercado. A taxa de inscrição no registo predial (Grundbuch) de 1,1 % é calculada, no círculo familiar, apenas sobre o triplo do valor unitário (Einheitswert), mas no máximo sobre 30 % do valor (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). O benefício tem de ser invocado no pedido de inscrição no registo predial.

Exemplo de cálculo: apartamento em propriedade horizontal, valor fiscal do imóvel € 300.000, valor de mercado € 400.000

Rubrica	Cálculo	Montante
Imposto sobre a transmissão de imóveis	0,5 % de € 250.000 + 2 % de € 50.000	€ 2.250
Taxa de inscrição (valor máximo)	1,1 % de 30 % × € 400.000	€ 1.320

As aquisições pelo mesmo adquirente à mesma pessoa num período de cinco anos são somadas para efeitos da tabela escalonada (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Por isso, doações por partes não trazem, em regra, qualquer vantagem.

Doar: vantagens e garantias

Com a doação, regula a sucessão por si próprio e no momento que escolher. Para continuar protegido, pode reservar para si direitos:

Direito de habitação (Wohnrecht): pode continuar a viver no apartamento.
Usufruto (Fruchtgenuss): pode também arrendar o apartamento e ficar com as rendas.
Proibição de oneração e alienação (Belastungs- und Veräußerungsverbot): o seu filho não pode vender nem onerar o apartamento sem o seu consentimento; inscrita no registo predial, produz efeitos também perante terceiros (§ 364c ABGB).

A desvantagem: a doação é, em princípio, definitiva. A revogação só é possível em casos excecionais restritos, por exemplo por ingratidão grave (§ 948 ABGB).

Legítima: não se esqueça dos irmãos

Por morte do doador, as doações a filhos são, a pedido, adicionadas à herança (§§ 781 s. ABGB), e isto sem limite temporal. O valor é determinado à data da doação e atualizado segundo o índice de preços no consumidor (§ 788 ABGB). Os irmãos que receberam menos podem, por isso, exigir a sua legítima, que corresponde a metade da quota hereditária legal (§ 759 ABGB).

Uma solução é a renúncia à legítima (Pflichtteilsverzicht) pelos outros filhos. Só é válida por escritura notarial (Notariatsakt) ou por auto judicial (§ 551 ABGB) e é frequentemente acompanhada de um pagamento compensatório.

Sem imposto sobre doações, mas com obrigação de comunicação

O imposto sobre doações foi abolido em 2008. As doações de imóveis não estão sujeitas a comunicação nos termos da Lei de Comunicação de Doações (Schenkungsmeldegesetz), uma vez que sobre elas já incide imposto sobre a transmissão de imóveis. Se, pelo contrário, doar dinheiro ou outros bens móveis, tem de o comunicar às finanças no prazo de três meses se, entre familiares, o valor exceder € 50.000 num ano (§ 121a BAO).

Perguntas frequentes

Deixar em herança é mais barato do que doar?

Do ponto de vista fiscal, em regra não. O decisivo é se pretende criar clareza desde já e reservar para si direitos.

O meu filho tem de pagar imposto sobre o rendimento após a doação?

A doação em si não gera imposto sobre mais-valias imobiliárias (Immobilienertragsteuer). Este só pode ser devido numa venda posterior.

Posso renunciar mais tarde ao meu direito de habitação?

Sim, através de declaração de renúncia e cancelamento no registo predial.

Marcar primeira consulta office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71