¿Es mejor donar un inmueble a los hijos en vida o dejarlo en herencia en Austria?
Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Abogada y administradora concursal en Viena · Que usted done su inmueble en vida o lo deje en herencia no supone ninguna diferencia en el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (Grunderwerbsteuer): dentro de la familia se aplica en ambos casos la tarifa escalonada (Stufentarif) del 0,5 % por los primeros € 250.000, el 2 % por los siguientes € 150.000 y el 3,5 % por encima, calculada sobre el valor del inmueble (Grundstückswert) (§ 7 Abs 1 Z 2 GrEStG). En Austria no existe impuesto sobre donaciones ni sobre sucesiones. La diferencia está en el control, las garantías y la legítima (Pflichtteil).
Lo esencial en breve
- En Austria no existe impuesto sobre sucesiones ni sobre donaciones; el impuesto sobre donaciones se abolió en 2008.
- Dentro de la familia, tanto en la donación como en la herencia de un inmueble se aplica la tarifa escalonada del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias: 0,5 % hasta € 250.000, 2 % por los siguientes € 150.000 y 3,5 % por encima, calculada sobre el valor del inmueble.
- Las adquisiciones de la misma persona procedentes del mismo transmitente en un plazo de cinco años se suman para la tarifa escalonada.
- Al fallecer el donante, las donaciones a hijos se computan en la herencia a efectos de la legítima sin límite temporal, si así se solicita.
- Una renuncia a la legítima solo es válida en escritura notarial (Notariatsakt) o mediante acta judicial (§ 551 ABGB).
¿Cuánto cuesta la transmisión?
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias no se basa en el valor de mercado, sino en el valor del inmueble. Este se determina según el modelo de valor a tanto alzado (Pauschalwertmodell), a partir del índice de precios inmobiliarios (Immobilienpreisspiegel) o mediante tasación pericial, y suele ser inferior al precio de mercado. La tasa de inscripción del 1,1 % en el Registro de la Propiedad (Grundbuch) se calcula en el ámbito familiar solo sobre el triple del valor catastral (Einheitswert), pero como máximo sobre el 30 % del valor (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG). El beneficio debe invocarse en la solicitud de inscripción registral.
Ejemplo de cálculo: piso en propiedad, valor del inmueble € 300.000, valor de mercado € 400.000
| Partida | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias | 0,5 % de € 250.000 + 2 % de € 50.000 | € 2.250 |
| Tasa de inscripción (valor máximo) | 1,1 % del 30 % × € 400.000 | € 1.320 |
Las adquisiciones de la misma persona procedentes del mismo transmitente en un plazo de cinco años se suman a efectos de la tarifa escalonada (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG). Por ello, donar por partes no suele aportar ninguna ventaja.
Donar: ventajas y garantías
Con la donación, usted mismo regula la sucesión y en el momento que decida. Para seguir protegido, puede reservarse derechos:
- Derecho de habitación (Wohnrecht): puede seguir viviendo en el piso.
- Usufructo (Fruchtgenuss): puede además arrendar el piso y quedarse con los ingresos del alquiler.
- Prohibición de gravar y enajenar (Belastungs- und Veräußerungsverbot): su hijo no puede vender ni gravar el piso sin su consentimiento; inscrita en el Registro de la Propiedad, surte efectos también frente a terceros (§ 364c ABGB).
La desventaja: la donación es, en principio, definitiva. Solo cabe revocarla en supuestos excepcionales muy limitados, por ejemplo por ingratitud grave (§ 948 ABGB).
Legítima: no olvide a los hermanos
Al fallecer usted, las donaciones a hijos se computan en la herencia si así se solicita (§§ 781 f ABGB), y ello sin límite temporal. El valor se determina en el momento de la donación y se actualiza conforme al índice de precios al consumo (§ 788 ABGB). Por ello, los hermanos que hayan recibido menos pueden reclamar su legítima, que asciende a la mitad de la cuota hereditaria legal (§ 759 ABGB).
La solución es una renuncia a la legítima (Pflichtteilsverzicht) por parte de los demás hijos. Solo es válida en escritura notarial (Notariatsakt) o mediante acta judicial (§ 551 ABGB) y a menudo se combina con un pago compensatorio.
Sin impuesto sobre donaciones, pero con obligación de declarar
El impuesto sobre donaciones se abolió en 2008. Las donaciones de inmuebles no están sujetas a declaración según la Ley de declaración de donaciones (Schenkungsmeldegesetz), porque en ellas ya se devenga el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. En cambio, si dona dinero u otros bienes muebles, debe comunicarlo a la Agencia Tributaria (Finanzamt) en un plazo de tres meses cuando el valor entre familiares supere los € 50.000 en un año (§ 121a BAO).
Preguntas frecuentes
¿Es más barato heredar que donar?
Fiscalmente, por lo general no. Lo decisivo es si quiere dejar las cosas claras ya ahora y reservarse derechos.
¿Tiene que pagar mi hijo impuesto sobre la renta tras la donación?
La donación en sí no genera el impuesto sobre plusvalías inmobiliarias (Immobilienertragsteuer). Este puede devengarse solo en una venta posterior.
¿Puedo renunciar más adelante a mi derecho de habitación?
Sí, mediante una declaración de renuncia y la cancelación en el Registro de la Propiedad.
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Este artículo ofrece una visión general del derecho austriaco y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto.