«Comprado como se ha visto»: ¿qué derechos tengo si aparecen defectos tras comprar un piso en Austria?
Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Abogada y administradora concursal en Viena · De los defectos de un piso responde el vendedor durante tres años desde la entrega (§ 933 ABGB); las reclamaciones deben ejercitarse judicialmente a más tardar tres meses después de que venza ese plazo. Entre particulares, la garantía legal (Gewährleistung) puede limitarse con la cláusula «comprado como se ha visto» (gekauft wie besichtigt), pero no para defectos ocultados dolosamente ni para cualidades garantizadas expresamente. Si usted compra como consumidor a un empresario, la exclusión es ineficaz (§ 9 KSchG).
Lo esencial en breve
- Según el derecho austriaco, el vendedor responde de los defectos de un piso durante tres años desde la entrega (§ 933 ABGB).
- Si un defecto aparece en los seis meses siguientes a la entrega, se presume que ya existía en el momento de la entrega (§ 924 ABGB).
- La cláusula «comprado como se ha visto» solo abarca los defectos reconocibles en una inspección correcta, no los defectos ocultados dolosamente ni las cualidades garantizadas expresamente.
- Si un consumidor compra a un empresario, la exclusión de la garantía legal es ineficaz (§ 9 KSchG).
- En la compra a un promotor, la BTVG prevé una retención de garantía de al menos el 2 % del precio durante tres años desde la entrega.
Garantía legal: plazos y derechos
Garantía legal significa que el vendedor responde, con independencia de su culpa, de que el piso tenga en el momento de la entrega las cualidades pactadas y las que habitualmente se presuponen (§ 922 ABGB). Si un defecto se manifiesta en los seis meses siguientes a la entrega, se presume que ya existía en el momento de la entrega (§ 924 ABGB).
En primer lugar, puede exigir la reparación. Solo si esta es imposible, excesivamente costosa o inexigible, o si se deniega, cabe la reducción del precio o, en caso de defectos no meramente leves, la resolución del contrato (§ 932 ABGB).
Qué significa realmente «comprado como se ha visto»
| Situación | ¿Es eficaz la exclusión de la garantía? |
|---|---|
| Entre particulares, defecto reconocible | por regla general, sí |
| Entre particulares, defecto oculto | solo con un pacto claro; interpretación caso por caso |
| Defecto ocultado dolosamente | no |
| Cualidad garantizada expresamente | no |
| Empresario a consumidor | no (§ 9 KSchG) |
Según la jurisprudencia, la cláusula «como se ha visto» solo se refiere a los defectos que eran reconocibles en una inspección correcta (RIS-Justiz RS0018555). No se aplica a los defectos ocultos o dolosamente ocultados ni a las cualidades garantizadas. Por eso, un sótano húmedo que el vendedor acaba de pintar no queda cubierto por ella.
Compra a un promotor
Si compra un piso que aún está por construir, normalmente se aplica la Ley de contratos con promotores (Bauträgervertragsgesetz, BTVG). Se aplica cuando usted paga antes de la finalización más de € 150 por m² de superficie útil (§ 1 Abs 1 BTVG). Para su protección se prevé una retención de garantía (Haftrücklass) de al menos el 2 % del precio durante tres años desde la entrega o, alternativamente, una garantía bancaria o un seguro (§ 4 Abs 4 BTVG). Con este importe pueden satisfacerse las reclamaciones por defectos.
Cómo proceder ante defectos
- Asegurar las pruebas: fotos, testigos, dictamen de un perito. Si existe riesgo de que se pierda la prueba, por ejemplo antes de una reparación, es posible un aseguramiento judicial de la prueba (Beweissicherung, §§ 384 ff ZPO).
- Reclamar por escrito: informar al vendedor del defecto de forma acreditable y exigir la reparación.
- Vigilar los plazos: el aseguramiento de la prueba por sí solo no interrumpe el plazo de garantía.
Además de la garantía legal, pueden entrar en consideración la indemnización por daños y perjuicios (§ 933a ABGB), por ejemplo por daños consecuenciales, así como la impugnación por error o dolo (§§ 870 f ABGB). Para estas pretensiones rigen plazos propios, en parte más largos, y pueden existir incluso cuando la exclusión de la garantía sea eficaz.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo corre el plazo?
Desde la entrega efectiva del piso, no desde la firma.
¿Tengo que comunicar el defecto de inmediato?
Entre particulares no existe una obligación legal de reclamación inmediata, pero es muy recomendable comunicarlo por escrito con rapidez.
¿Rige el plazo también en la compra de un piso de segunda mano?
Sí. Entre particulares puede acortarse contractualmente; frente a consumidores, solo de forma limitada.
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Este artículo ofrece una visión general del derecho austriaco y no sustituye el asesoramiento sobre su caso concreto.