Купувам апартамент, който искам да отдавам под наем – мога ли да го отдавам свободно?
Вашият втори пилот в правото на недвижимите имоти
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат във Виена · 16 години юридическа практика · Недвижими имоти и договори за покупко-продажба
Вие държите щурвала и вземате решенията. Ние седим до вас в пилотската кабина, познаваме маршрута и уредите – а когато стане бурно, поемаме управлението.
Дали инвестиционният апартамент ще се изплати, често решава наемното право. Колко наем можете да искате зависи преди всичко от годината на разрешение на сградата.
Пълно приложение, частично приложение или изключение
- Пълно приложение на MRG – напр. при апартаменти в стари сгради (разрешение за строеж преди 1945 г.): наемът е ограничен от ориентировъчния наем (Richtwert) с надбавки и отбиви.
- Частично приложение – напр. при апартаменти в сгради, разрешени след 8 май 1945 г.: наемът се уговаря свободно, но важат защитата срещу прекратяване и правилата за срочност.
- Изключения – напр. къщи с един или два обекта или служебни жилища.
Класификацията често не е тривиална и трябва да се изясни преди покупката.
Срочност и прекратяване
Договорите за наем на жилища в обхвата на MRG могат да бъдат срочни само за минимум три години. Безсрочните договори наемодателят може да прекрати само на законови основания. При пълно приложение срочността води и до отбив от 25 % от ориентировъчния наем.
Индексация от 2026 г.
От 1 януари 2026 г. Законът за индексацията на наемите ограничава индексирането на жилищните наеми – и при свободно уговорени наеми: корекция се прави веднъж годишно към 1 април; ако инфлацията надхвърли три процента, превишението се отчита само наполовина. Съществуващите клаузи за индексация трябва да бъдат проверени.
Краткосрочното отдаване е нещо друго
Който иска да отдава на туристи, в етажна собственост се нуждае от съгласието на другите собственици и трябва да спазва строителния правилник – във Виена от 2024 г. важи строг режим. Повече в статията ни за Airbnb в Австрия.
Комисиона на брокера при отдаване
От 1 юли 2023 г. при наем на жилища важи принципът „плаща възложителят“: комисионата плаща този, който е възложил на брокера – като наемодател обикновено вие.
Често задавани въпроси
Мога ли да искам какъвто и да е наем за апартамента си?
При частично приложение на MRG – напр. в сгради, разрешени след 1945 г. – да, в границите на добрите нрави. В старите сгради с пълно приложение важи ориентировъчният наем.
Колко кратък може да е срочният договор?
В обхвата на MRG – минимум три години.
Мога ли всяка година да коригирам наема спрямо инфлацията?
Да, но от 2026 г. само веднъж годишно към 1 април и с таван: инфлацията над три процента се отчита само наполовина.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и синдик във Виена. Към октомври 2026 г. Обща информация – не представлява правна консултация по конкретен случай.
Планирате покупка или продажба?
С KaufSicher получавате проверка, договор за покупко-продажба и попечителско изпълнение на фиксирана цена.
Към KaufSicherИзпратете запитване+43 1 34 601 71