出版物 · 房地产法 · 2026年10月
我购买住房是为了出租——可以自由出租吗？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
投资型住房能否盈利，往往取决于租赁法。您可以收取多少租金，首先取决于该楼宇的建筑许可年份。
简而言之： 对于1945年后获批建造的楼宇中的住宅所有权房，《租赁法》（MRG）通常只部分适用：租金可自由约定。在较老的楼宇中适用指导租金（Richtwert）。定期租约至少须为三年，且自2026年起租金指数化受到法律上限的约束。
全部适用、部分适用或例外
- MRG 全部适用——例如老建筑中的住房（1945年前取得建筑许可）：租金受指导租金及其加减项的限制。
- 部分适用——例如1945年5月8日后获批建造的楼宇中的住宅所有权房：租金可自由约定，但适用解约保护和期限规则。
- 例外——例如只有一至两个单元的房屋或职工宿舍。
如何归类往往并不简单，应在购房前厘清。
期限与解约
属于 MRG 适用范围的住房租赁合同，定期租约至少须为三年。不定期合同出租人只能基于法定理由解约。在全部适用的情况下，定期租约还须在指导租金基础上减扣25%。
2026年起的指数化
自2026年1月1日起，《租金指数化法》限制住房租金的指数化调整——自由约定的租金也不例外：每年仅于4月1日调整一次；通胀超过百分之三的部分只按一半计算。现有的指数化条款应予审查。
短租是另一回事
想要出租给游客的，在住宅所有权楼宇中须取得其他业主的同意，并须遵守建筑法规——维也纳自2024年起实行严格制度。详情请见我们关于奥地利 Airbnb 的文章。
出租时的中介佣金
自2023年7月1日起，住房租赁适用“委托人付费”原则：由委托中介的一方支付佣金——作为出租人通常就是您自己。
常见问题
我的住房可以收取任意租金吗？
在 MRG 部分适用的情况下——例如1945年后获批的楼宇——可以，但不得违反公序良俗。在全部适用的老建筑中适用指导租金。
定期租约最短可以多久？
在 MRG 适用范围内至少三年。
我可以每年按通胀调整租金吗？
可以，但自2026年起每年仅于4月1日调整一次且设有上限：超过百分之三的通胀只按一半计算。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。