Етажна собственост или съсобственост – каква е разликата?
Вашият втори пилот в правото на недвижимите имоти
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат във Виена · 16 години юридическа практика · Недвижими имоти и договори за покупко-продажба
Вие държите щурвала и вземате решенията. Ние седим до вас в пилотската кабина, познаваме маршрута и уредите – а когато стане бурно, поемаме управлението.
В обявите често пише само „продава се апартамент“. Правно обаче има голяма разлика дали придобивате собственост върху самостоятелен обект (Wohnungseigentum) или само идеална част от сграда.
Етажна собственост (Wohnungseigentum)
По Закона за етажната собственост (WEG 2002) придобивате идеална част от имота, неразделно свързана с изключителното право на ползване и разпореждане с конкретно жилище. Основа са оценката на полезната стойност и договорът за етажна собственост; в имотния регистър правото е вписано при вашия дял.
- Можете сами да продавате, отдавате, ипотекирате и завещавате жилището.
- Банките финансират такива жилища без проблем.
- Общите части (стълбище, покрив, фасада) се управляват от общността на собствениците.
Обикновена съсобственост
При обикновената съсобственост притежавате идеална част от цялата сграда. Кой какво жилище ползва, следва само от споразумение за ползване между съсобствениците.
- Всеки съсобственик по принцип може да поиска прекратяване на съсобствеността – в краен случай чрез съдебна публична продан на цялата сграда (иск за делба).
- Споразумението за ползване трябва да е отбелязано в имотния регистър, за да обвързва и купувачите.
- Финансирането и препродажбата често са по-трудни, затова цените обикновено са по-ниски.
Особен случай: партньорство на собственици
Две физически лица – например двойка – могат съвместно да придобият собственост върху едно жилище (Eigentümerpartnerschaft). Всеки притежава половината и по принцип могат да продадат или ипотекират дяловете си само заедно.
Какво да проверите при покупка
- Извлечение от имотния регистър: учредена ли е вече етажна собственост?
- При ново строителство или таванско преустройство: вписан ли е само „кандидат за етажна собственост“? Тогава важат специални защитни правила.
- При съсобственост: отбелязано ли е споразумение за ползване? Уговорен ли е отказ от делба?
- Договор за етажна собственост, оценка на полезната стойност, резервен фонд и протоколи от общите събрания.
Често задавани въпроси
Всеки „собствен апартамент“ ли е етажна собственост?
Не. В разговорния език и идеалната част от сграда често се нарича собствен апартамент. Решаващо е вписването в имотния регистър.
Може ли съсобствеността да се превърне в етажна собственост?
Да, ако всички съсобственици съдействат и се изготви оценка на полезната стойност. Това струва време и пари, но обикновено повишава стойността.
Какво е иск за делба?
С него съсобственик може да поиска прекратяване на съсобствеността. Ако реална делба не е възможна, имотът се продава на публичен търг и сумата се разпределя.
Мога ли да получа кредит за обикновена съсобственост?
Често трудно или при по-лоши условия, защото банката не получава ясно обособен обект като обезпечение.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и синдик във Виена. Към октомври 2026 г. Обща информация – не представлява правна консултация по конкретен случай.
Планирате покупка или продажба?
С KaufSicher получавате проверка, договор за покупко-продажба и попечителско изпълнение на фиксирана цена.
Към KaufSicherИзпратете запитване+43 1 34 601 71