Публикация · Право недвижимости · Октябрь 2026

Собственность на квартиру или долевая собственность – в чём разница?

Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг – адвокат в Вене

Ваш второй пилот в праве недвижимости

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling

Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Недвижимость и договоры купли-продажи

Вы держите штурвал и принимаете решения. Мы сидим рядом в кабине, знаем маршрут и приборы – а когда начинается турбулентность, берём управление на себя.

В объявлениях часто написано просто «продаётся квартира». Но юридически большая разница, приобретаете ли вы собственность на квартиру (Wohnungseigentum) или лишь долю в доме.

Коротко: Собственность на квартиру – это доля в общей собственности плюс исключительное право единолично пользоваться конкретной квартирой и распоряжаться ею. При простой долевой собственности вам принадлежит лишь доля всего дома – какой квартирой вы пользуетесь, определяется только соглашением, а совладельцы при определённых условиях могут потребовать раздела.

Собственность на квартиру (Wohnungseigentum)

По Закону о собственности на квартиры (WEG 2002) вы приобретаете долю в недвижимости, неразрывно связанную с исключительным правом пользования и распоряжения конкретной квартирой. Основой служат заключение о полезной стоимости и договор о собственности на квартиры; в поземельной книге право отражено при вашей доле.

Вы можете самостоятельно продавать, сдавать, закладывать и завещать квартиру.
Банки без проблем финансируют такие квартиры.
Общими частями (лестница, крыша, фасад) управляет сообщество собственников.

Простая долевая собственность

При простой долевой собственности вам принадлежит идеальная доля всего дома. Кто какой квартирой пользуется, следует лишь из соглашения о пользовании между совладельцами.

Каждый совладелец в принципе может потребовать прекращения общей собственности – в крайнем случае путём судебного аукциона всего дома (иск о разделе).
Соглашение о пользовании должно быть отмечено в поземельной книге, чтобы оно связывало и покупателей.
Финансирование и перепродажа часто сложнее, поэтому цены обычно ниже.

Особый случай: партнёрство собственников

Два физических лица – например, пара – могут совместно приобрести собственность на одну квартиру (Eigentümerpartnerschaft). Каждому принадлежит половина, продать или заложить доли они в принципе могут только вместе.

Что проверить при покупке

Выписку из поземельной книги: оформлена ли уже собственность на квартиру?
Новостройка или мансарда: внесён ли лишь «претендент на собственность на квартиру»? Тогда действуют особые защитные правила.
При долевой собственности: отмечено ли соглашение о пользовании? Есть ли отказ от раздела?
Договор о собственности, заключение о полезной стоимости, ремонтный фонд и протоколы собраний собственников.

Частые вопросы

Любая «собственная квартира» – это Wohnungseigentum?

Нет. В обиходе так часто называют и долю в доме. Решающее значение имеет запись в поземельной книге.

Можно ли превратить долевую собственность в собственность на квартиру?

Да, если все совладельцы участвуют и составлено заключение о полезной стоимости. Это требует времени и денег, но обычно повышает стоимость.

Что такое иск о разделе?

С его помощью совладелец может потребовать прекращения общей собственности. Если реальный раздел невозможен, недвижимость продаётся с торгов, а выручка делится.

Дадут ли кредит на простую долевую собственность?

Часто с трудом или на худших условиях, так как банк не получает чётко обособленный объект в залог.

Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и арбитражный управляющий в Вене. По состоянию на октябрь 2026 г. Общая информация – не является юридической консультацией по конкретному делу.

Планируете покупку или продажу?

С KaufSicher вы получаете проверку, договор купли-продажи и расчёты через доверительный счёт по фиксированной цене.

Подробнее о KaufSicher Отправить запрос +43 1 34 601 71