出版物 · 房地产法 · 2026年10月
住宅所有权与共有——有何区别？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
房源广告上常常只写“出售公寓”。但在法律上，您取得的是住宅所有权（Wohnungseigentum），还是仅仅是一栋楼的共有份额，差别很大。
简而言之： 住宅所有权是共有份额加上单独使用并处分某一特定公寓的专有权利。普通共有则只是拥有整栋楼的一个份额——您使用哪套公寓仅由协议约定，而且其他共有人在一定条件下可以要求分割。
住宅所有权（Wohnungseigentum）
依据《住宅所有权法》（WEG 2002），您取得的不动产共有份额与某一特定公寓的专有使用权和处分权不可分离地结合。其基础是使用价值鉴定和住宅所有权合同；土地登记簿在您的份额下登记该权利。
- 您可以单独出售、出租、抵押和遗赠您的公寓。
- 银行可以顺利为此类公寓提供贷款。
- 公共部分（楼梯、屋顶、外墙）由业主共同体管理。
普通共有
在普通共有中，您拥有整栋楼的一个抽象份额。谁使用哪套公寓，仅由共有人之间的使用协议决定。
- 每个共有人原则上都可以要求解除共有——极端情况下通过法院拍卖整栋楼（分割诉讼）。
- 使用协议应在土地登记簿中注记，才能约束买方。
- 融资和转售往往更困难，因此价格通常较低。
特殊情况：业主伙伴关系
两名自然人（例如一对伴侣）可以共同取得一套公寓的住宅所有权（Eigentümerpartnerschaft）。双方各占一半，原则上只能共同出售或抵押。
购买时需核查的事项
- 土地登记簿摘录：是否已设立住宅所有权？
- 新建或阁楼改建：是否仅登记了“住宅所有权申请人”？此时适用特别保护规则。
- 共有情况下：使用协议是否已注记？是否约定放弃分割？
- 住宅所有权合同、使用价值鉴定、维修基金及业主大会记录。
常见问题
所有“产权公寓”都是住宅所有权吗？
不是。日常用语中，楼内的共有份额也常被称为产权公寓。关键看土地登记簿。
共有能否转换为住宅所有权？
可以，前提是全体共有人配合并制作使用价值鉴定。需要时间和费用，但通常会提升价值。
什么是分割诉讼？
共有人可借此要求解除共有。若无法实物分割，则拍卖不动产并分配所得。
普通共有能申请贷款吗？
往往较难或条件较差，因为银行得不到明确划分的抵押物。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。