Главная › Право недвижимости и договоры купли-продажи

«Куплено как осмотрено»:
какие у меня права при недостатках после покупки квартиры в Австрии?

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и управляющий в делах о несостоятельности в Вене · По состоянию на сентябрь 2026 года

За недостатки квартиры продавец несёт гарантийную ответственность (Gewährleistung) три года с момента передачи (§ 933 ABGB); требования должны быть заявлены в суде не позднее трёх месяцев после истечения этого срока. Между частными лицами гарантийную ответственность можно ограничить оговоркой «куплено как осмотрено» («gekauft wie besichtigt»), но не в отношении умышленно скрытых недостатков или прямо оговорённых свойств. Если вы как потребитель покупаете у предпринимателя, исключение ответственности недействительно (§ 9 KSchG).

Коротко о главном

По австрийскому праву продавец отвечает за недостатки квартиры три года с момента передачи (§ 933 ABGB).
Если недостаток проявился в течение шести месяцев после передачи, предполагается, что он существовал уже при передаче (§ 924 ABGB).
Оговорка «куплено как осмотрено» касается только недостатков, распознаваемых при надлежащем осмотре, и не распространяется на скрытые умышленно недостатки и оговорённые свойства.
Если потребитель покупает у предпринимателя, исключение гарантийной ответственности недействительно (§ 9 KSchG).
Закон о договорах с застройщиками (BTVG) применяется, если до завершения строительства уплачивается более € 150 за м² полезной площади.

Гарантийная ответственность: сроки и требования

Гарантийная ответственность означает: продавец отвечает за то, чтобы квартира при передаче обладала согласованными и обычно предполагаемыми свойствами (§ 922 ABGB), независимо от вины. Если недостаток проявляется в течение шести месяцев после передачи, предполагается, что он существовал уже при передаче (§ 924 ABGB).

В первую очередь вы можете потребовать устранения недостатка (Verbesserung). Лишь если оно невозможно, слишком затратно или неприемлемо либо в нём отказано, рассматриваются снижение цены (Preisminderung) или — при не просто незначительных недостатках — расторжение договора (Aufhebung des Vertrags) (§ 932 ABGB).

Что на самом деле означает «куплено как осмотрено»

Ситуация	Действительно ли исключение гарантийной ответственности?
Частное лицо — частному лицу, распознаваемый недостаток	как правило, да
Частное лицо — частному лицу, скрытый недостаток	только при чёткой договорённости, толкование в каждом отдельном случае
Недостаток умышленно скрыт	нет
Свойство прямо оговорено	нет
Предприниматель — потребителю	нет (§ 9 KSchG)

Согласно судебной практике оговорка «как осмотрено» относится только к недостаткам, которые можно было распознать при надлежащем осмотре (RIS-Justiz RS0018555). Она не распространяется на скрытые или умышленно утаённые недостатки и на оговорённые свойства. Поэтому сырой подвал, который продавец только что покрасил, под неё не подпадает.

Покупка у застройщика

Если вы покупаете квартиру, которая ещё только строится, как правило, применяется Закон о договорах с застройщиками (Bauträgervertragsgesetz, BTVG). Он действует, если до завершения строительства вы платите более € 150 за м² полезной площади (§ 1 Abs 1 BTVG). Для вашей защиты предусмотрено гарантийное удержание (Haftrücklass) в размере не менее 2 % цены на три года с момента передачи, в качестве альтернативы — банковская гарантия или страхование (§ 4 Abs 4 BTVG). Из этой суммы могут удовлетворяться требования по недостаткам.

Как действовать при недостатках

Сохраните доказательства: фотографии, свидетели, заключение эксперта. Если есть угроза утраты доказательств, например перед ремонтом, возможно судебное обеспечение доказательств (Beweissicherung, §§ 384 ff ZPO).
Заявите претензию письменно: уведомите продавца о недостатке с подтверждением получения и потребуйте его устранения.
Следите за сроками: само по себе обеспечение доказательств не приостанавливает гарантийный срок.

Помимо гарантийной ответственности могут рассматриваться возмещение ущерба (Schadenersatz, § 933a ABGB), например за последующий ущерб, а также оспаривание вследствие заблуждения или обмана (§§ 870 f ABGB). Для этих требований действуют собственные, отчасти более длительные сроки, и они могут существовать даже при действительном исключении гарантийной ответственности.

Часто задаваемые вопросы

С какого момента течёт срок?

С фактической передачи квартиры, а не с момента подписания.

Нужно ли сообщать о недостатке немедленно?

Между частными лицами законной обязанности заявлять претензию нет, однако настоятельно рекомендуется быстро уведомить продавца в письменной форме.

Действует ли срок и при покупке квартиры на вторичном рынке?

Да. Между частными лицами его можно сократить договором, в отношении потребителей — лишь в ограниченной мере.

Мы рассмотрим ваш случай на бесплатной первой консультации. С KaufSicher мы урегулируем гарантийную ответственность и оговорённые свойства уже в договоре купли-продажи.

Записаться на первую консультацию office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71

«Куплено как осмотрено»:какие у меня права при недостатках после покупки квартиры в Австрии?