Главная › Право недвижимости и договоры купли-продажи

Сколько на самом деле стоит покупка квартиры в Вене сверх цены? Дополнительные расходы 2026

Автор: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Адвокат и управляющий в делах о несостоятельности в Вене · По состоянию на сентябрь 2026 года

При покупке квартиры в Вене следует рассчитывать на дополнительные расходы (Kaufnebenkosten) в размере около 9–11 % от цены покупки, если в сделке участвует маклер и берётся кредит. Фиксированы налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в размере 3,5 % (§ 7 GrEStG) и пошлина за регистрацию в поземельной книге (Grundbuch-Eintragungsgebühr) в размере 1,1 % (TP 9 lit b Z 1 GGG); к ним добавляются 1,2 % за регистрацию залогового права (Pfandrecht), комиссия маклера (Maklerprovision) не более 3 % плюс 20 % НДС (USt), а также составление договора, доверительное управление расчётами (Treuhandschaft) и засвидетельствование подписей (Beglaubigungen).

Коротко о главном

При покупке квартиры в Вене с участием маклера и с кредитом дополнительные расходы обычно составляют около 9–11 % от цены покупки.
Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) в Австрии составляет 3,5 % от цены покупки, но не менее чем от стоимости земельного участка (§ 7 GrEStG).
Пошлина за регистрацию права собственности в поземельной книге (Grundbuch) составляет 1,1 %; временное освобождение по § 25a GGG действовало только для заявлений, поступивших до 30 июня 2026 года, и не было продлено.
Регистрация залогового права (Pfandrecht) в поземельной книге стоит 1,2 % от зарегистрированной суммы.
Маклер вправе взять с каждой стороны сделки купли-продажи не более 3 % от цены плюс 20 % НДС; принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip) действует только при аренде, а не при покупке.

Отдельные статьи расходов

Налог на приобретение недвижимости (3,5 %): он рассчитывается от цены покупки, но не менее чем от стоимости земельного участка (Grundstückswert). Как правило, его рассчитывает и уплачивает составитель договора (Vertragserrichter).

Регистрационная пошлина (1,1 %): суд взимает её за внесение вашего права собственности в поземельную книгу. Временное освобождение от пошлины при покупке основного места жительства по жилищному пакету 2024 года (Wohnbaupaket 2024, § 25a GGG) действовало только для заявлений о регистрации, поступивших в суд поземельной книги (Grundbuchsgericht) до 30 июня 2026 года; оно истекло и не было продлено. При покупках, регистрация которых запрашивается сейчас, пошлина снова взимается в полном объёме.

Регистрация залогового права (1,2 %): если вы финансируете покупку кредитом, банк регистрирует залоговое право. Базой для расчёта служит зарегистрированная сумма; при ипотеке на максимальную сумму (Höchstbetragshypothek) она обычно составляет 120–130 % от суммы кредита.

Комиссия маклера: согласно Положению о маклерах по недвижимости (Immobilienmakler-Verordnung) маклер при покупке вправе взять с каждой стороны не более 3 % от цены покупки плюс 20 % НДС (при цене покупки свыше € 48.448,51). Принцип «платит заказчик» (Bestellerprinzip) действует только для аренды квартир, но не для покупки.

Составление договора и доверительное управление расчётами (Treuhand): адвокаты и нотариусы часто берут за это 1–2 % от цены покупки плюс НДС и расходы, а при предложениях по фиксированной цене — фиксированную сумму.

Засвидетельствование подписей: ваша подпись на договоре купли-продажи и на кредитных документах должна быть засвидетельствована; обычно это несколько сотен евро.

Пример расчёта: квартира за € 400.000

Допущения: покупка через маклера, кредит € 300.000, залоговое право с максимальной суммой € 360.000, составление договора — для примера 1,5 % плюс НДС.

Статья расходов	Сумма
Налог на приобретение недвижимости 3,5 %	€ 14.000
Регистрационная пошлина за право собственности 1,1 %	€ 4.400
Регистрационная пошлина за залоговое право 1,2 % от € 360.000	€ 4.320
Комиссия маклера 3 % + 20 % НДС	€ 14.400
Составление договора и доверительное управление (пример)	€ 7.200
Засвидетельствование подписей, выписки из поземельной книги (ок.)	€ 500
Итого	ок. € 44.820 (11,2 %)

Без маклера и без кредита дополнительные расходы в том же примере снижаются примерно до € 26.100, то есть около 6,5 %.

Где можно сэкономить

Налоги и судебные пошлины установлены законом. Предметом переговоров являются прежде всего расходы на составление договора и доверительное управление, а в отдельных случаях — комиссия маклера. Кроме того, следите за тем, чтобы включённая в цену покупки мебель и оборудование были указаны отдельно и оценены реалистично: на движимое имущество налог на приобретение недвижимости не начисляется.

Часто задаваемые вопросы

Действует ли в 2026 году освобождение от регистрационной пошлины?

Нет. Освобождение по § 25a GGG действовало только для заявлений, поступивших в суд поземельной книги до 30 июня 2026 года, и не было продлено. Тот, кто им воспользовался, обязан сохранять там основное место жительства в течение пяти лет, иначе пошлину потребуют доплатить.

Кто платит налог на приобретение недвижимости?

По закону покупатель и продавец обязаны уплатить его солидарно; по договору его почти всегда берёт на себя покупатель.

Когда нужно оплатить дополнительные расходы?

Налог и пошлины уплачиваются в ходе доверительного расчёта (Treuhandabwicklung), комиссия маклера — как правило, при заключении договора.

С KaufSicher вы получаете договор купли-продажи, доверительное управление расчётами и регистрацию в поземельной книге по фиксированной цене. Запишитесь на бесплатную первую консультацию: мы вместе рассчитаем ваши дополнительные расходы на покупку.

Записаться на первую консультацию office@advokat-wien.at +43 1 34 601 71