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Kaufnebenkosten in Wien 2026: Was kostet eine Wohnung wirklich zusätzlich?

Autorin: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien · Stand: September 2026

Beim Kauf einer Wohnung in Wien sollten Sie mit Nebenkosten von rund 9 bis 11 % des Kaufpreises rechnen, wenn ein Makler beteiligt ist und ein Kredit aufgenommen wird. Fix sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % (§ 7 GrEStG) und die Grundbuch-Eintragungsgebühr mit 1,1 % (TP 9 lit b Z 1 GGG); dazu kommen 1,2 % für die Eintragung des Pfandrechts, die Maklerprovision von höchstens 3 % zuzüglich 20 % USt sowie Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Beglaubigungen.

Das Wichtigste in Kürze

Beim Wohnungskauf in Wien betragen die Nebenkosten mit Makler und Kredit rund 9 bis 11 % des Kaufpreises.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % (§ 7 GrEStG), die Grundbuch-Eintragungsgebühr für das Eigentum 1,1 % (TP 9 lit b Z 1 GGG) und die Eintragung des Pfandrechts 1,2 %.
Die Maklerprovision beim Kauf beträgt höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt je Seite; das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen.
Die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG galt nur für Eintragungsanträge, die bis 30. Juni 2026 eingelangt sind, und wurde nicht verlängert.
Steuern und Gerichtsgebühren sind gesetzlich festgelegt; verhandelbar sind vor allem Vertragserrichtung, Treuhand und im Einzelfall die Maklerprovision.

Die einzelnen Positionen

Grunderwerbsteuer (3,5 %): Sie wird vom Kaufpreis berechnet, mindestens aber vom Grundstückswert. Meist berechnet und entrichtet sie der Vertragserrichter.

Eintragungsgebühr (1,1 %): Das Gericht verrechnet sie für die Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch. Die befristete Gebührenbefreiung für Hauptwohnsitz-Käufe aus dem Wohnbaupaket 2024 (§ 25a GGG) galt nur für Eintragungsanträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind; sie ist ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Für Käufe, deren Eintragung jetzt beantragt wird, fällt die Gebühr wieder voll an.

Pfandrechtseintragung (1,2 %): Finanzieren Sie mit Kredit, lässt die Bank ein Pfandrecht eintragen. Bemessungsgrundlage ist der eingetragene Betrag, bei einer Höchstbetragshypothek meist 120 bis 130 % der Kreditsumme.

Maklerprovision: Nach der Immobilienmakler-Verordnung darf der Makler beim Kauf von jeder Seite höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt verlangen (bei Kaufpreisen über € 48.448,51). Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen, nicht für den Kauf.

Vertragserrichtung und Treuhand: Anwälte und Notare verrechnen dafür häufig 1 bis 2 % des Kaufpreises plus USt und Barauslagen, bei Fixpreisangeboten einen festen Betrag.

Beglaubigungen: Ihre Unterschrift auf dem Kaufvertrag und der Kreditunterlage muss beglaubigt werden; üblich sind einige hundert Euro.

Rechenbeispiel: Wohnung um € 400.000

Annahme: Kauf mit Makler, Kredit € 300.000, Pfandrecht mit Höchstbetrag € 360.000, Vertragserrichtung beispielhaft mit 1,5 % plus USt.

Position	Betrag
Grunderwerbsteuer 3,5 %	€ 14.000
Eintragungsgebühr Eigentum 1,1 %	€ 4.400
Eintragungsgebühr Pfandrecht 1,2 % von € 360.000	€ 4.320
Maklerprovision 3 % + 20 % USt	€ 14.400
Vertragserrichtung und Treuhand (Beispiel)	€ 7.200
Beglaubigungen, Grundbuchsauszüge (ca.)	€ 500
Summe	ca. € 44.820 (11,2 %)

Ohne Makler und ohne Kredit sinken die Nebenkosten im selben Beispiel auf rund € 26.100, also etwa 6,5 %.

Wo Sie ansetzen können

Steuern und Gerichtsgebühren sind gesetzlich festgelegt. Verhandelbar sind vor allem die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhand sowie im Einzelfall die Maklerprovision. Achten Sie außerdem darauf, dass im Kaufpreis enthaltenes Inventar gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen wird: Für bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Häufige Fragen

Gilt die Befreiung von der Eintragungsgebühr 2026 noch?

Nein. Die Befreiung nach § 25a GGG galt nur für Anträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind, und wurde nicht verlängert. Wer sie in Anspruch genommen hat, muss den Hauptwohnsitz fünf Jahre lang beibehalten, sonst wird die Gebühr nachgefordert.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Käufer und Verkäufer schulden sie gesetzlich gemeinsam; vertraglich übernimmt sie fast immer der Käufer.

Wann sind die Nebenkosten fällig?

Steuer und Gebühren werden im Zuge der Treuhandabwicklung bezahlt, die Maklerprovision meist mit Vertragsabschluss.

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Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die österreichische Rechtslage und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.