出版物 · 房地产法 · 2026年10月
买方在要约中附加了融资保留条款——这对作为卖方的我意味着什么？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
如今几乎每份购房要约都包含融资保留条款：只有买方获得贷款，买卖才成立。对卖方而言，这首先意味着一点——一段时间内的不确定性。
简而言之： 附融资保留条款的买卖虽已成立，但只是附条件生效。如果买方在期限内未获得融资，合同即告失效——且无损害赔偿。因此请坚持短期限、明确的融资定义以及买方的举证义务。
保留条款如何起作用
融资保留条款是一项停止条件。在期限届满前，您作为卖方受到约束，不能出售给其他有意者。如果买方尽了认真努力仍未获得贷款，导致条件未成就，合同即告失效——您不能要求赔偿。
您应坚持的要点
- 短而固定的期限——通常为接受后二至四周。
- 明确定义：贷款金额、可接受的最高条件。
- 举证义务：融资失败时，买方须出示例如两家银行的书面拒绝。
- 自动终止：买方在期限届满前未作表示的，视为条件已成就——或合同解除；这必须明确约定。
- 在接受要约前提供资信材料或融资承诺。
中介佣金怎么办？
如果买卖取决于某项条件，中介的佣金请求权在条件成就时才产生。融资失败的，通常无须支付佣金。
防止滥用
融资保留条款不得被用作无成本的解约权。如果买方未认真争取融资或自己阻碍融资，就不能援引该条款。正因如此，举证义务才如此重要。
常见问题
融资保留条款可以持续多久？
法律没有限制。对卖方而言，接受后二至四周是一个很好的参考。
在此期间我可以卖给别人吗？
不可以。期限届满前您受已接受的要约约束。至多可以接受一份备用要约，以防融资失败。
我可以要求买方不附融资保留条款吗？
可以，这取决于谈判。买方事先取得的融资承诺是一个不错的折中方案。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。