出版物 · 房地产法 · 2026年10月新购住房出现隐蔽瑕疵：
新购住房出现隐蔽瑕疵：
谁来负责？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
入住后衣柜后面出现潮湿、暖气失灵或浴室漏水。卖方是否负责，首先取决于买卖合同。
简而言之： 原则上，卖方对交房时已存在的瑕疵负责（瑕疵担保，不动产为三年）。但二手房买卖中通常会排除瑕疵担保。如果卖方恶意隐瞒瑕疵或明确保证了某些特性，该排除条款对其无保护作用。
法定瑕疵担保
卖方应保证住房具备约定的或通常应具备的特性。交房时已存在的瑕疵，买方有权要求修补、减价，或在重大瑕疵时解除合同。不动产的期限为交房后三年。
常见的排除瑕疵担保
向私人购买二手房时，通常会排除瑕疵担保（“按现状购买”）。这是允许的——但有界限：
- 恶意隐瞒的瑕疵不在排除范围内。用油漆掩盖已知水损的卖方仍须负责。
- 保证的特性——例如“屋顶于2022年翻新”“没有潮湿”——卖方必须兑现。
- 如果消费者向经营者（如开发商）购买，瑕疵担保不能有效排除。
新房：开发商与 BTVG
向开发商购买时适用完整的瑕疵担保；奥地利《开发商合同法》（BTVG）还规定了质量保证金。交房时应详细记录瑕疵并以书面形式提出。
公共部分：业主共同体
如果瑕疵涉及屋顶、外墙、主管道或楼梯间，通常由业主共同体负责——通过物业管理和维修基金处理。购房前请查看会议记录和计划中的维修。
您现在应该怎么做
01 · 01 · 立即记录瑕疵：照片、日期、证人。
02 · 02 · 原因请专业人士鉴定——保全证据。
03 · 03 · 合同检查瑕疵担保条款和各项保证。
04 · 04 · 通知书面通知卖方并设定期限。
05 · 05 · 期限及时向法院主张权利。
常见问题
我可以在多长时间内主张瑕疵？
不动产的瑕疵担保请求权为交房后三年。存在恶意欺诈时适用更长的期限。
合同中的排除担保条款是否总能保护作为卖方的我？
不能。对于恶意隐瞒的瑕疵和保证的特性，您仍须负责。
鉴定费用由谁承担？
先由委托方承担。如请求成立，费用通常可向卖方追偿。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。