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«Comprado como visto»: que direitos tenho por defeitos após comprar um apartamento na Áustria?

Autora: Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Advogada e administradora de insolvência em Viena · Atualizado em setembro de 2026

Pelos defeitos de um apartamento, o vendedor responde durante três anos a contar da entrega (§ 933 ABGB); os direitos têm de ser exercidos judicialmente, o mais tardar, três meses após o termo desse prazo. Entre particulares, a garantia legal (Gewährleistung) pode ser limitada com a cláusula «comprado como visto» («gekauft wie besichtigt»), mas não para defeitos dolosamente ocultados nem para qualidades expressamente asseguradas. Se comprar enquanto consumidor a um empresário, a exclusão é ineficaz (§ 9 KSchG).

O essencial em resumo

Na Áustria, o vendedor responde por defeitos de um apartamento durante três anos a contar da entrega (§ 933 ABGB).
Entre particulares, a garantia pode ser limitada com a cláusula «comprado como visto», mas não para defeitos dolosamente ocultados nem para qualidades expressamente asseguradas.
Se um consumidor comprar a um empresário, a exclusão da garantia é ineficaz (§ 9 KSchG).
Se um defeito se manifestar nos seis meses seguintes à entrega, presume-se que já existia no momento da entrega (§ 924 ABGB).
Na compra a um promotor imobiliário está prevista uma retenção de garantia de pelo menos 2 % do preço durante três anos a contar da entrega (§ 4 Abs 4 BTVG).

Garantia legal: prazos e direitos

Garantia legal significa: o vendedor responde, independentemente de culpa, por o apartamento ter, no momento da entrega, as qualidades acordadas e as normalmente pressupostas (§ 922 ABGB). Se um defeito se manifestar nos seis meses seguintes à entrega, presume-se que já existia no momento da entrega (§ 924 ABGB).

Em primeiro lugar, pode exigir a reparação. Só se esta for impossível, excessivamente onerosa ou inexigível, ou for recusada, entram em consideração a redução do preço ou, em caso de defeitos que não sejam meramente insignificantes, a resolução do contrato (§ 932 ABGB).

O que significa realmente «comprado como visto»

Situação	Exclusão da garantia eficaz?
De particular a particular, defeito visível	em regra, sim
De particular a particular, defeito oculto	só com acordo claro, interpretação caso a caso
Defeito dolosamente ocultado	não
Qualidade expressamente assegurada	não
De empresário a consumidor	não (§ 9 KSchG)

Segundo a jurisprudência, a cláusula «como visto» abrange apenas os defeitos que eram detetáveis numa visita realizada com a devida atenção (RIS-Justiz RS0018555). Não se aplica a defeitos ocultos ou dolosamente ocultados, nem a qualidades asseguradas. Uma cave húmida que o vendedor pintou de fresco não está, portanto, abrangida.

Compra a um promotor imobiliário

Se comprar um apartamento que ainda vai ser construído, aplica-se normalmente a Lei dos Contratos com Promotores Imobiliários (Bauträgervertragsgesetz, BTVG). Esta aplica-se quando paga, antes da conclusão da obra, mais de € 150 por m² de área útil (§ 1 Abs 1 BTVG). Para sua proteção, está prevista uma retenção de garantia (Haftrücklass) de pelo menos 2 % do preço durante três anos a contar da entrega, ou, em alternativa, uma garantia bancária ou um seguro (§ 4 Abs 4 BTVG). Com este montante podem ser satisfeitos direitos decorrentes de defeitos.

Como proceder em caso de defeitos

Assegurar provas: fotografias, testemunhas, parecer de um perito. Se houver risco de a prova se perder, por exemplo antes de uma reparação, é possível uma produção antecipada de prova judicial (Beweissicherung, §§ 384 ss. ZPO).
Reclamar por escrito: informar o vendedor do defeito de forma comprovável e exigir a reparação.
Ter os prazos presentes: a produção antecipada de prova, por si só, não suspende o prazo da garantia.

Além da garantia legal, podem entrar em consideração uma indemnização (Schadenersatz, § 933a ABGB), por exemplo por danos consequenciais, bem como uma anulação por erro ou dolo (§§ 870 s. ABGB). Para estes direitos aplicam-se prazos próprios, por vezes mais longos, e podem existir mesmo que a exclusão da garantia seja eficaz.

Perguntas frequentes

A partir de quando corre o prazo?

A partir da entrega efetiva do apartamento, não da assinatura.

Tenho de comunicar o defeito imediatamente?

Entre particulares não existe um dever legal de reclamação, mas recomenda-se vivamente uma comunicação escrita rápida.

O prazo também se aplica à compra de um apartamento usado?

Sim. Entre particulares pode ser encurtado contratualmente; perante consumidores, apenas de forma limitada.

Analisamos o seu caso na primeira consulta gratuita. Com o KaufSicher esclarecemos a garantia e as qualidades asseguradas logo no contrato de compra.

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