继承法 · 常见问题
我哥哥住在美国，想立刻卖掉父母在维也纳的房子。我想留着。现在怎么办？
您的继承法领航员
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16年法律执业经验 · 继承法
拍卖是他的威胁，也是他最大的风险。
你们谁都不能单独作决定。如果谈不拢，最终可能面临分割之诉；对房子而言，这通常以法院拍卖告终。这对双方都是代价最高的结果。更好的办法是达成协议，最好在遗产程序中就达成：您接手房子，哥哥拿到他的钱。
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卖还是留
父母在维也纳郊区留下一栋房子，由两个孩子各继承一半。妹妹住在附近。她的孩子们在这里长大，每个星期天全家都在花园里。哥哥在美国生活了几十年。他想卖，马上卖。“我需要的是钱，不是房子。”
妹妹不愿意卖，威胁就来了：“那我就起诉分割。”她害怕因此失去这栋房子。
拍卖是他的威胁，也是他最大的风险。
一栋房子无法实物分割。因此，分割之诉通常以法院拍卖告终。拍卖耗时、费钱，所得往往还低于正常出售。而这恰恰是哥哥最不想要的：等很久，最后拿得更少。
我们进行了谈判，与远在美国的哥哥通过视频沟通。一位鉴定人评估了房子的价值。妹妹在银行贷款的支持下买下了哥哥的一半，并在遗产程序尚在进行时以遗产分割协议的形式确定下来。哥哥几个月内就拿到了钱，比任何拍卖都快。妹妹保住了她的房子。
启示：两人要的其实是同一样东西——自己的那一份，只是形式不同。看清这一点，就不需要法院。
法律怎么规定（奥地利）
- 在遗产程序进行期间，房子仍属于遗产。但继承人可以约定谁得到什么（遗产分割协议）。这样房子会直接登记在接手的继承人名下。
- 如果没有协议，在遗产交付后，双方各按一半成为共有人。之后关于房子的决定必须共同作出，谁都不能单独出售。
- 分割之诉：每个共有人原则上都可以要求终止共有关系（ABGB第830条）。如果无法实物分割，例如独栋住宅，法院会裁定拍卖，所得价款按份分配。
- 并非立即强制：在不合时宜或损害其他共有人利益时提出的分割，可以暂时阻止。但通常无法永久阻止。
- 估价：任何公平解决方案的基础，都是对市场价值的鉴定报告。接手的一方按此价值向另一方支付补偿。
- 税费（不动产取得税、登记费）应事先算清。分割是在遗产程序中进行还是在之后进行，可能会有差别。
您现在应该怎么做
- 不要被威胁牵着走，而是把数字摆上桌面：价值、融资、时间表。
- 取得一份双方都认可的估价报告。
- 在提出报价之前，先和银行谈好融资。
- 在遗产程序进行期间就把协议确定下来。哥哥不必回来，一份经认证的授权书就够了。