Мой брат живёт в США и хочет сразу продать родительский дом в Вене. Я хочу его сохранить. Что теперь?
Ваш второй пилот в наследственном праве
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Наследственное право
Торги были его угрозой. И его самым большим риском.
Продать или сохранить
Родители оставляют дом на окраине Вены, по половине обоим детям. Сестра живёт рядом. Здесь выросли её дети, каждое воскресенье все были в саду. Брат десятилетиями живёт в США. Он хочет продать, немедленно. «Мне нужны деньги, а не дом».
Когда сестра отказывается продавать, звучит угроза: «Тогда я подам иск о разделе». Она боится, что так потеряет дом.
Торги были его угрозой. И его самым большим риском.
Дом невозможно разделить в натуре. Поэтому иск о разделе обычно заканчивается торгами по решению суда. Это долго, дорого и часто приносит меньше, чем обычная продажа. Именно этого брат хотел меньше всего: долго ждать и в итоге получить меньше.
Мы провели переговоры, с ним в Америке по видео. Эксперт оценил дом. Сестра выкупила половину брата, профинансировав это через свой банк и оформив соглашение о разделе наследства ещё в наследственном производстве. Брат получил деньги через несколько месяцев, быстрее, чем при любых торгах. У сестры остался её дом.
Урок: оба хотели одного и того же – свою долю. Только в разной форме. Кто это понимает, тому суд не нужен.
Что говорит право (Австрия)
- Во время наследственного производства дом ещё принадлежит наследственной массе. Но наследники могут договориться, кто что получает (соглашение о разделе наследства). Тогда дом регистрируется сразу на наследника, который его забирает.
- Без соглашения после передачи наследства оба становятся сособственниками, по половине. Тогда решения о доме вы принимаете вместе, никто не может продать в одиночку.
- Иск о разделе: каждый сособственник в принципе может потребовать прекращения общей собственности (§ 830 ABGB). Если раздел в натуре невозможен, как в случае частного дома, суд назначает торги. Выручка делится.
- Немедленного принуждения нет: раздел в неподходящее время или во вред другим можно временно отклонить. Окончательно предотвратить его, как правило, нельзя.
- Оценка: основа любого справедливого решения – экспертная оценка рыночной стоимости. Тот, кто забирает дом, выплачивает другому по этой стоимости.
- Налоги и сборы (налог на приобретение недвижимости, сбор за регистрацию) стоит рассчитать заранее. Может иметь значение, происходит ли раздел в наследственном производстве или уже после него.
Что делать сейчас
- Не реагируйте на угрозы, а выложите цифры на стол: стоимость, финансирование, сроки.
- Получите экспертную оценку, которую примут оба.
- Решите вопрос финансирования с банком до того, как делать предложение.
- Закрепите соглашение ещё в наследственном производстве. Брату не нужно приезжать, достаточно заверенной доверенности.
Спор из-за родительского дома?
Мы договоримся о решении, с которым смогут жить обе стороны, даже если брат или сестра за границей. Первичная оценка в течение 48 часов в рабочие дни; первая консультация бесплатна.
Проверить случай+43 1 34 601 71