Приховані недоліки в щойно купленій квартирі:
хто відповідає?
Ваш другий пілот у праві нерухомості
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокатка у Відні · 16 років юридичної практики · Нерухомість і договори купівлі-продажу
Ви тримаєте штурвал і ухвалюєте рішення. Ми сидимо поруч у кабіні, знаємо маршрут і прилади – а коли починається турбулентність, беремо керування на себе.
Після переїзду за шафою зʼявляється вологість, відмовляє опалення або протікає ванна. Чи відповідає продавець, залежить передусім від договору купівлі-продажу.
Законна гарантія
Продавець відповідає за те, що квартира має погоджені або звичайно очікувані властивості. Недоліки, що існували при передачі, дають право на усунення, зниження ціни або – при істотних недоліках – розірвання договору. Для нерухомого майна строк становить три роки з моменту передачі.
Звичайна відмова від гарантії
При купівлі вторинного житла в приватних осіб гарантію, як правило, виключають («куплено в оглянутому стані»). Це допустимо – але має межі:
- Умисно приховані недоліки не охоплюються. Хто зафарбував відоме йому пошкодження водою, однаково відповідає.
- Запевнені властивості – наприклад, «дах відремонтовано у 2022 році», «немає вологості» – продавець мусить дотримати.
- Якщо споживач купує в підприємця (наприклад, у забудовника), гарантію неможливо дійсно виключити.
Новобудова: забудовник і BTVG
При купівлі в забудовника діє повна гарантія; австрійський Закон про договори із забудовниками (BTVG) додатково передбачає гарантійне утримання. Недоліки слід точно зафіксувати в протоколі при передачі та письмово заявити.
Спільне майно: спільнота власників
Якщо недолік стосується даху, фасаду, стояків або сходової клітки, відповідає зазвичай спільнота власників – через управителя та резервний фонд. Перед купівлею перевірте протоколи та заплановані ремонти.
Що робити зараз
Поширені запитання
Як довго можна заявляти про недоліки?
Гарантійні вимоги щодо нерухомості – три роки з моменту передачі. За умисного обману діють довші строки.
Чи завжди відмова від гарантії в договорі захищає мене як продавця?
Ні. За умисно приховані недоліки та запевнені властивості ви відповідаєте в будь-якому разі.
Хто оплачує експертизу?
Спершу той, хто її замовив. Якщо вимога обґрунтована, витрати часто можна стягнути з продавця.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлінг, адвокатка та арбітражна керуюча у Відні. Станом на жовтень 2026 р. Загальна інформація – не є юридичною консультацією у конкретній справі.
Плануєте купівлю чи продаж?
З KaufSicher ви отримуєте перевірку, договір купівлі-продажу та розрахунки через довірчий рахунок за фіксованою ціною.
Детальніше про KaufSicherНадіслати запит+43 1 34 601 71