Власність на квартиру чи часткова власність – у чому різниця?
Ваш другий пілот у праві нерухомості
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокатка у Відні · 16 років юридичної практики · Нерухомість і договори купівлі-продажу
Ви тримаєте штурвал і ухвалюєте рішення. Ми сидимо поруч у кабіні, знаємо маршрут і прилади – а коли починається турбулентність, беремо керування на себе.
В оголошеннях часто написано просто «продається квартира». Проте юридично велика різниця, чи набуваєте ви власність на квартиру (Wohnungseigentum), чи лише частку в будинку.
Власність на квартиру (Wohnungseigentum)
За Законом про власність на квартири (WEG 2002) ви набуваєте частку в нерухомості, нерозривно пов’язану з виключним правом користування та розпорядження конкретною квартирою. Підставою є висновок про корисну вартість і договір про власність на квартири; у земельній книзі право відображене при вашій частці.
- Ви можете самостійно продавати, здавати, заставляти й заповідати квартиру.
- Банки без проблем фінансують такі квартири.
- Спільними частинами (сходи, дах, фасад) управляє спільнота власників.
Проста часткова власність
За простої часткової власності вам належить ідеальна частка всього будинку. Хто якою квартирою користується, випливає лише з угоди про користування між співвласниками.
- Кожен співвласник в принципі може вимагати припинення спільної власності – у крайньому разі через судовий аукціон усього будинку (позов про поділ).
- Угоду про користування слід відмітити в земельній книзі, щоб вона зобов’язувала й покупців.
- Фінансування та перепродаж часто складніші, тому ціни зазвичай нижчі.
Особливий випадок: партнерство власників
Дві фізичні особи – наприклад, пара – можуть спільно набути власність на одну квартиру (Eigentümerpartnerschaft). Кожному належить половина, продати чи заставити частки вони в принципі можуть лише разом.
Що перевірити при купівлі
- Витяг із земельної книги: чи вже оформлено власність на квартиру?
- Новобудова чи мансарда: чи внесено лише «претендента на власність на квартиру»? Тоді діють особливі захисні правила.
- За часткової власності: чи відмічено угоду про користування? Чи є відмова від поділу?
- Договір про власність, висновок про корисну вартість, ремонтний фонд і протоколи зборів власників.
Поширені запитання
Будь-яка «власна квартира» – це Wohnungseigentum?
Ні. У побуті так часто називають і частку в будинку. Вирішальним є запис у земельній книзі.
Чи можна перетворити часткову власність на власність на квартиру?
Так, якщо всі співвласники беруть участь і складено висновок про корисну вартість. Це потребує часу й грошей, але зазвичай підвищує вартість.
Що таке позов про поділ?
За його допомогою співвласник може вимагати припинення спільної власності. Якщо реальний поділ неможливий, нерухомість продають з аукціону, а виручку ділять.
Чи дадуть кредит на просту часткову власність?
Часто складно або на гірших умовах, бо банк не отримує чітко відокремлений об’єкт у заставу.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлінг, адвокатка та арбітражна керуюча у Відні. Станом на жовтень 2026 р. Загальна інформація – не є юридичною консультацією у конкретній справі.
Плануєте купівлю чи продаж?
З KaufSicher ви отримуєте перевірку, договір купівлі-продажу та розрахунки через довірчий рахунок за фіксованою ціною.
Детальніше про KaufSicherНадіслати запит+43 1 34 601 71