Satın alma teklifi (Kaufanbot) – Tuzaklar ve riskler, Bölüm II

Bu dizinin ilk bölümü belki de en önemli tespit üzerineydi: Bir satın alma teklifi (Kaufanbot) bağlayıcı olmayan bir kâğıt parçası değil, hukuken bağlayıcı bir sözleşme beyanıdır. İmzalayan kişi yükümlülük altına girer – ve satıcı kabul ettiği anda satış sözleşmesi özünde kurulmuş olur. Bu noktada "Fikrimi değiştirdim" demek artık yeterli değildir.

Ancak bağlayıcılık yalnızca ilk engeldir. Günlük uygulamada, asıl mali zararların bağlılığın kendisinden değil, küçük puntolu yazılarda yer alan – ya da yer almayan – hususlardan kaynaklandığını görüyoruz. Bu ikinci bölüm tam da bu tuzak ve risklere ayrılmıştır.

Birçok satın alma teklifi, emlak ofisinin hazır formları üzerinde verilir. Bu formlar, anlaşılır bir şekilde, alıcının menfaatlerini korumak üzere tasarlanmamıştır – öncelikle işlemin hızla tamamlanmasına hizmet ederler. Çoğu zaman gayrimenkulün kısa bir tanımı ve fiyatla sınırlı kalırlar.

Asıl sorun şudur: İyi bir satın alma teklifi, ileride yapılacak sözleşmenin tüm esaslı asli ve yan unsurlarını içermelidir – teslim tarihi, gayrimenkulün durumu, birlikte satılan demirbaşlar, sorumluluk meseleleri, yüklerden arındırma. Bu unsurlar eksikse, ileride anlaşmazlıklar çıkar ya da alıcının menfaatine olması gerekmeyen yasal tamamlayıcı kurallar uygulanır.

Emlakçıların satın alma teklifleri, nadir olmayarak tek taraflı olarak satıcıyı kayıran hükümler içerir. Bunlardan ikisi özellikle kritiktir:

• Ayıptan sorumluluğun kaldırılması: Ayıptan sorumluluk hariç tutulursa, gizli ayıpların riskini – teslimden sonra ortaya çıkanlar dahil – alıcı kendisi taşır.
• Laesio enormis'in (yarıdan fazla gabin) hariç tutulması: Normalde edimin değeri karşı edimin yarısından azsa sözleşme iptal edilebilir. Bu koruma sözleşmeyle kaldırılırsa, alıcı önemli bir düzeltme aracını kaybeder.

Bir kez imzalandıktan sonra düzeltme için çoğu zaman çok geçtir. Tam da bu nedenle her teklif imzadan önce incelenmelidir.

Deneyimlerimize göre bu, tüm tuzakların en pahalısıdır. Finansman çekincesi olmadan bir satın alma teklifi imzalayan ve ardından bankadan kredi onayı alamayan kişi hukuken bağlı kalır – ve en kötü durumda, gayrimenkulü hiç edinemediği hâlde tazminat ile emlakçı komisyonunun tamamını borçlanır.

Uygulamadan: Avusturya Yüksek Mahkemesi (OGH), açıkça bir finansman çekincesi kararlaştırılmadıkça, başarısız olan finansmanın tek başına sözleşmeden kurtulmak veya emlakçı komisyonundan kaçınmak için bir gerekçe olmadığını açıkça belirtmiştir. "Banka finansman vermiyor ki" insani açıdan anlaşılırdır, ancak buna uygun bir hüküm olmadan hukuken sonuçsuzdur.

Etkili bir finansman çekincesi açıkça kaleme alınmış, içerik olarak belirli ve süreyle sınırlı olmalıdır. Belirsiz bir ima yeterli değildir.

Giderek yaygınlaşan ve özellikle alıcı dostu bir çekince, avukat inceleme çekincesidir. Burada alıcı, satın alma teklifini kısa bir süre içinde – genellikle yedi ila on dört gün – bir avukata inceletme hakkını açıkça saklı tutar ve bu inceleme olumsuz sonuçlanırsa cayabilir.

Avantajı açıktır: Cayma için engeller nispeten düşüktür. Alıcının yalnızca bir avukat incelemesinin yapıldığını ve cayma beyanının süresi içinde verildiğini ispat etmesi yeterlidir. Hukuki değerlendirmenin içeriğinin kural olarak açıklanması gerekmez.

Önceden güncel bir tapu kaydı örneğine (Grundbuchauszug) bakmadan satın alma teklifi veren kişi, kötü sürprizlerle karşılaşma riskini alır. Tapu sicilinde, gayrimenkulün değerini ve kullanılabilirliğini önemli ölçüde kısıtlayan yükler kayıtlı olabilir:

• İpotek hakları – örneğin önceki maliklerin ödenmemiş ipotekleri
• İrtifak hakları (Servitut) – üçüncü kişilerin geçit, hat veya oturma hakları
• Takyidat ve devir yasakları – bir satışı veya takyidatı engelleyebilecek olanlar
• Önalım hakları – üçüncü kişilere edinimde öncelik tanıyanlar

Bu tür yükler çoğu zaman giderilebilir – ancak yalnızca bağlanmadan önce bunlardan haberdarsanız.

Birçok alıcının bilmediği yasal bir cayma hakkı vardır: Tüketicinin Korunması Kanunu (KSchG) § 30a, yani "baskın satışa karşı koruma" (Überrumpelungsschutz). Ancak bu hak yalnızca, hepsinin birlikte bulunması gereken dar koşullar altında uygulanır:

• Söz konusu kişi bir tüketicidir (girişimci değildir),
• satın alma teklifi ilk gezinin yapıldığı gün verilmiştir ve
• gayrimenkul, alıcının veya yakın bir akrabasının ana ikametgâhı olarak kullanılacaktır.

Bu koşullar mevcutsa, alıcı bir hafta içinde cayabilir. Önemli: Süre ancak alıcı teklifin bir kopyasını aldığında ve cayma hakkı hakkında yazılı olarak bilgilendirildiğinde işlemeye başlar. Bu bilgilendirme yapılmazsa süre uzar – en fazla ilk geziden itibaren bir aya kadar.

Gerçekte ise teklif çoğu zaman geziden birkaç gün sonra imzalanır. Bu durumda bu cayma hakkı en baştan mevcut değildir. Dolayısıyla buna kesinlikle güvenilmemelidir.