Пропозиція про купівлю (Kaufanbot) — підводні камені та пастки, Частина II

У першій частині цієї серії йшлося, мабуть, про найважливіший висновок узагалі: пропозиція щодо купівлі (Kaufanbot) – це не необов'язковий папірець, а юридично обов'язкове волевиявлення щодо укладення договору. Хто підписує, той бере на себе зобов'язання – і щойно продавець її приймає, договір купівлі-продажу по суті вже укладено. Фрази «Я передумав» тоді вже недостатньо.

Проте обов'язковість – лише перша перешкода. У щоденній практиці ми бачимо, що справжні фінансові збитки виникають не через саму обов'язковість, а через те, що написано дрібним шрифтом – або чого там бракує. Ця друга частина присвячена саме цим підступам і пасткам.

Багато пропозицій щодо купівлі (Kaufanbot) подаються на готових бланках агентства нерухомості. Ці бланки, що зрозуміло, не розраховані на захист інтересів покупця – вони передусім слугують швидкому укладенню угоди. Часто вони обмежуються стислим описом об'єкта та ціною.

Справжня проблема: хороша пропозиція щодо купівлі має містити усі суттєві основні та додаткові умови майбутнього договору – дату передачі, стан об'єкта, інвентар, що продається разом з об'єктом, питання відповідальності, звільнення від обтяжень. Якщо цих пунктів немає, згодом виникають суперечки або застосовуються субсидіарні норми закону, які не обов'язково відповідають інтересам покупця.

Маклерські пропозиції щодо купівлі нерідко містять положення, які однобічно вигідні продавцю. Особливо ризиковані два з них:

• Виключення гарантійної відповідальності: якщо гарантійну відповідальність виключено, покупець сам несе ризик прихованих недоліків – навіть тих, що виявляються лише після передачі.
• Виключення laesio enormis (ураження понад половину): зазвичай договір можна оскаржити, якщо вартість отриманого становить менше половини від наданого натомість. Якщо цей захист виключено, покупець втрачає важливий коригувальний механізм.

Після підписання для виправлення зазвичай уже запізно. Саме тому кожну пропозицію слід перевіряти до підписання.

З досвіду, це найдорожча пастка з усіх. Хто підписує пропозицію щодо купівлі (Kaufanbot) без застереження щодо фінансування, а потім не отримує від банку згоди на кредит, залишається юридично зв'язаним – і в гіршому разі винен відшкодування збитків, а також повну комісію маклера, хоча так і не зміг придбати нерухомість.

З практики: Верховний суд (Oberster Gerichtshof) роз'яснив, що саме лише невдале фінансування не є підставою розірвати договір або уникнути сплати комісії маклера – якщо не було погоджено прямого застереження щодо фінансування. «Банк усе ж не фінансує» – це по-людськи зрозуміло, але без відповідного положення юридично не має жодної сили.

Дієве застереження щодо фінансування має бути чітко сформульованим, конкретним за змістом і обмеженим у часі. Туманного натяку недостатньо.

Дедалі поширенішим і особливо вигідним для покупця є застереження про адвокатську перевірку. У ньому покупець прямо залишає за собою право протягом короткого строку – зазвичай від семи до чотирнадцяти днів – доручити перевірку пропозиції щодо купівлі адвокатові та відмовитися від неї, якщо результат перевірки буде негативним.

Перевага очевидна: перешкоди для відмови порівняно низькі. Покупцеві достатньо довести, що адвокатська перевірка відбулася і заяву про відмову було подано вчасно. Зміст юридичного висновку, як правило, розкривати не потрібно.

Хто подає пропозицію щодо купівлі (Kaufanbot), не переглянувши заздалегідь актуальний витяг із земельної книги (Grundbuch), ризикує неприємними сюрпризами. У земельній книзі можуть бути зареєстровані обтяження, які суттєво обмежують вартість і придатність нерухомості до використання:

• Заставні права – наприклад, непогашені іпотеки попередніх власників
• Сервітути – права третіх осіб на прохід, прокладання комунікацій або проживання
• Заборони обтяження та відчуження – які можуть блокувати продаж або обтяження
• Переважні права купівлі – які забезпечують третім особам першочергове право на придбання

Такі обтяження часто можна усунути – але лише якщо про них знати, перш ніж брати на себе зобов'язання.

Існує законне право на відмову, про яке багато покупців не знають: § 30a Закону про захист прав споживачів (KSchG), так званий «захист від поспішних рішень» (Überrumpelungsschutz). Однак воно застосовується лише за вузько визначених умов, які мають бути виконані одночасно:

• Йдеться про споживача (а не підприємця),
• пропозицію щодо купівлі було подано в день першого огляду , і
• об'єкт має слугувати основним місцем проживання покупця або близького родича.

Якщо ці умови виконано, покупець може відмовитися протягом одного тижня. Важливо: строк починає спливати лише тоді, коли покупець отримав копію пропозиції та письмове роз'яснення щодо свого права на відмову. Якщо такого роз'яснення не було, строк подовжується – щонайбільше до одного місяця від першого огляду.

Насправді ж пропозицію часто підписують лише через кілька днів після огляду. Тоді цього права на відмову від самого початку немає. Тож покладатися на нього в жодному разі не варто.