Я покупаю квартиру, которую хочу сдавать – могу ли я сдавать её свободно?
Ваш второй пилот в праве недвижимости
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Недвижимость и договоры купли-продажи
Вы держите штурвал и принимаете решения. Мы сидим рядом в кабине, знаем маршрут и приборы – а когда начинается турбулентность, берём управление на себя.
Окупится ли инвестиционная квартира, часто решает арендное право. Сколько арендной платы вы можете требовать, зависит прежде всего от года разрешения на строительство дома.
Полное применение, частичное применение или исключение
- Полное применение MRG – например, квартиры в старых домах (разрешение на строительство до 1945 года): арендная плата ограничена ориентировочной ставкой с надбавками и скидками.
- Частичное применение – например, квартиры в собственности в домах, разрешённых после 8 мая 1945 года: арендная плата согласуется свободно, но действуют защита от расторжения и правила о сроках.
- Исключения – например, дома с одним или двумя объектами или служебные квартиры.
Квалификация часто нетривиальна, и её следует выяснить до покупки.
Срочность и расторжение
Договоры аренды жилья в сфере действия MRG могут заключаться на срок не менее трёх лет. Бессрочные договоры арендодатель может расторгнуть только по предусмотренным законом основаниям. При полном применении срочность дополнительно означает скидку 25 % от ориентировочной ставки.
Индексация с 2026 года
С 1 января 2026 года Закон об индексации арендной платы ограничивает индексацию жилищной аренды – в том числе свободно согласованной: корректировка производится раз в год на 1 апреля; если инфляция превышает три процента, превышение учитывается лишь наполовину. Действующие индексационные оговорки следует проверить.
Краткосрочная аренда – это другое
Тот, кто хочет сдавать жильё туристам, в доме с квартирами в собственности нуждается в согласии других собственников и должен соблюдать строительные нормы – в Вене с 2024 года действует строгий режим. Подробнее в нашей статье об Airbnb в Австрии.
Комиссия маклера при сдаче в аренду
С 1 июля 2023 года при аренде жилья действует принцип «платит заказчик»: комиссию оплачивает тот, кто поручил работу маклеру, – как арендодатель обычно вы сами.
Частые вопросы
Могу ли я требовать любую арендную плату за свою квартиру?
При частичном применении MRG – например, в домах, разрешённых после 1945 года, – да, в пределах добрых нравов. В старых домах с полным применением действует ориентировочная ставка.
На какой минимальный срок можно заключить договор?
В сфере действия MRG – минимум на три года.
Могу ли я ежегодно индексировать аренду по инфляции?
Да, но с 2026 года только раз в год на 1 апреля и с ограничением: инфляция свыше трёх процентов учитывается лишь наполовину.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и арбитражный управляющий в Вене. По состоянию на октябрь 2026 г. Общая информация – не является юридической консультацией по конкретному делу.
Планируете покупку или продажу?
С KaufSicher вы получаете проверку, договор купли-продажи и расчёты через доверительный счёт по фиксированной цене.
Подробнее о KaufSicherОтправить запрос+43 1 34 601 71