出版物 · 房地产法 · 2026年10月
住房上设有抵押——由谁来处理？
您在房地产法领域的副驾驶
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
维也纳律师 · 16 年法律从业经验 · 房地产与买卖合同
方向盘在您手中，决定由您做出。我们坐在您身旁的驾驶舱里，熟悉航线和仪表——一旦出现颠簸，我们便接手掌舵。
土地登记簿摘录中显示有一项以银行为受益人的抵押权。这让许多买方望而却步——但这非常普遍，只要处理得当就没有风险。
简而言之： 作为托管人（Treuhänder）的合同起草人会向卖方银行索取未清债务确认书和注销声明。您的购房款首先用于偿还卖方的贷款，抵押权随即注销——剩余部分才支付给卖方。您取得的是无负担的房产。
为什么这不是问题
抵押权担保的是卖方的贷款。只要它登记在土地登记簿上，住房就为该债务提供担保——即使在出售之后也是如此。因此关键在于，购房款不直接支付给卖方，而是通过托管人办理。
解除负担的流程
- 托管人向卖方银行索取当前余额和注销声明——条件是未清款项得到偿付。
- 您将购房款支付至托管账户。
- 托管人将未清款项转给卖方银行。
- 抵押权在土地登记簿上注销，您登记为所有权人。
- 此后卖方才收到剩余房款。
买卖合同中应写明什么
买卖合同应明确规定解除负担，授权托管人与银行结算，并说明您可能承接哪些负担（例如地役权）。律师托管在律师协会的电子托管登记册中登记并有保险保障。
如果债务高于房价怎么办？
那么卖方须以自有资金补足差额，或银行须同意在部分清偿后注销抵押。这必须在签约前厘清——这也是应尽早查看土地登记簿摘录的又一理由。
常见问题
我可以购买设有抵押权的住房吗？
可以。通过托管办理，卖方贷款从购房款中偿还，抵押权随之注销。
注销抵押权的费用由谁承担？
通常由卖方承担。应在买卖合同中约定。
解除负担需要多长时间？
通常几周——取决于卖方银行提供文件的速度以及土地登记法院办理登记的时间。
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling，维也纳律师及破产管理人。截至2026年10月。一般信息，不构成针对个案的法律意见。