Die Wohnung ist mit einer Hypothek belastet – wer regelt das?
Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge
Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.
Im Grundbuchsauszug steht ein Pfandrecht zugunsten einer Bank. Das schreckt viele Käufer ab – ist aber völlig üblich und mit der richtigen Abwicklung kein Risiko.
Warum das kein Problem ist
Ein Pfandrecht sichert den Kredit des Verkäufers. Solange es im Grundbuch steht, haftet die Wohnung für diese Schuld – auch nach dem Verkauf. Entscheidend ist daher, dass der Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer fließt, sondern über einen Treuhänder abgewickelt wird.
So läuft die Lastenfreistellung
- Der Treuhänder fordert bei der Bank des Verkäufers den aktuellen Saldo und eine Löschungserklärung an – unter der Auflage, dass der offene Betrag bezahlt wird.
- Sie zahlen den Kaufpreis auf das Treuhandkonto.
- Der Treuhänder überweist den offenen Betrag an die Bank des Verkäufers.
- Das Pfandrecht wird im Grundbuch gelöscht, Sie werden als Eigentümer eingetragen.
- Erst dann erhält der Verkäufer den verbleibenden Kaufpreis.
Was im Kaufvertrag stehen sollte
Der Kaufvertrag sollte die Lastenfreistellung ausdrücklich vorsehen, den Treuhänder ermächtigen, mit der Bank abzurechnen, und klarstellen, welche Lasten Sie gegebenenfalls übernehmen (etwa Dienstbarkeiten). Die Treuhandschaft eines Rechtsanwalts ist im elektronischen Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer registriert und versichert.
Und wenn die Schuld höher ist als der Kaufpreis?
Dann muss der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen oder die Bank einer Löschung gegen Teilzahlung zustimmen. Das muss vor der Unterschrift geklärt sein – ein Grund mehr, den Grundbuchsauszug früh zu prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich eine Wohnung mit Pfandrecht kaufen?
Ja. Über die Treuhandabwicklung wird der Kredit des Verkäufers aus dem Kaufpreis bezahlt und das Pfandrecht gelöscht.
Wer zahlt die Löschung des Pfandrechts?
Üblicherweise der Verkäufer. Das sollte im Kaufvertrag geregelt sein.
Wie lange dauert die Lastenfreistellung?
Meist einige Wochen – je nachdem, wie schnell die Bank des Verkäufers die Unterlagen liefert und das Grundbuchsgericht einträgt.
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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