Publikation · Immobilienrecht · Oktober 2026

Ich kaufe eine Wohnung, die ich vermieten möchte – kann ich frei vermieten?

Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling

Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge

Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.

Ob sich eine Anlegerwohnung rechnet, entscheidet oft das Mietrecht. Denn wie viel Miete Sie verlangen dürfen, hängt vor allem vom Baujahr des Hauses ab.

Kurz gesagt: Bei Eigentumswohnungen in Häusern, die nach 1945 bewilligt wurden, gilt das Mietrechtsgesetz meist nur teilweise: Die Miethöhe ist frei vereinbar. In älteren Häusern gilt der Richtwertmietzins. Befristungen müssen mindestens drei Jahre dauern, und seit 2026 ist die Indexierung von Mieten gesetzlich gedeckelt.

Vollanwendung, Teilanwendung oder Ausnahme

Vollanwendung des MRG – etwa bei Wohnungen in Altbauten (Baubewilligung vor 1945): Die Miete ist durch den Richtwert samt Zu- und Abschlägen begrenzt.
Teilanwendung – etwa bei Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 bewilligt wurden: Der Mietzins ist frei vereinbar, aber Kündigungsschutz und Befristungsregeln gelten.
Ausnahmen – etwa Ein- und Zweiobjekthäuser oder Dienstwohnungen.

Die Einordnung ist oft nicht trivial und sollte vor dem Kauf geklärt werden.

Befristung und Kündigung

Wohnungsmietverträge im Anwendungsbereich des MRG können nur auf mindestens drei Jahre befristet werden. Unbefristete Verträge kann der Vermieter nur aus gesetzlichen Gründen kündigen. In der Vollanwendung ist bei Befristung zusätzlich ein Abschlag von 25 % vom Richtwert vorgesehen.

Wertsicherung seit 2026

Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Indexierung von Wohnungsmieten – auch bei frei vereinbarten Mieten: Angepasst wird jährlich zum 1. April; übersteigt die Inflation drei Prozent, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Bestehende Wertsicherungsklauseln sollten geprüft werden.

Kurzzeitvermietung ist etwas anderes

Wer an Touristen vermieten will, braucht in einer Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Eigentümer und muss die Bauordnung beachten – in Wien gilt seit 2024 ein strenges Regime. Mehr dazu in unserem Beitrag zu Airbnb in Österreich.

Maklerprovision bei Vermietung

Seit 1. Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat – als Vermieter meist Sie selbst.

Häufige Fragen

Darf ich für meine Eigentumswohnung jede Miete verlangen?

Bei Teilanwendung des MRG – etwa in nach 1945 bewilligten Häusern – ja, im Rahmen der Sittenwidrigkeit. In Altbauten mit Vollanwendung gilt der Richtwert.

Wie kurz darf ich befristen?

Im Anwendungsbereich des MRG mindestens drei Jahre.

Darf ich die Miete jedes Jahr an die Inflation anpassen?

Ja, aber seit 2026 nur einmal jährlich zum 1. April und gedeckelt: Inflation über drei Prozent zählt nur zur Hälfte.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Anlegerwohnung im Blick?

Wir prüfen vor dem Kauf, welches Mietrecht gilt und was Sie realistisch verlangen dürfen.

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