Publikation · Immobilienrecht · Oktober 2026

Wohnungseigentum oder Miteigentum – was ist der Unterschied?

Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling

Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge

Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.

Im Inserat steht oft nur „Wohnung zu verkaufen". Rechtlich macht es aber einen großen Unterschied, ob Sie Wohnungseigentum oder nur einen Miteigentumsanteil an einem Haus erwerben.

Kurz gesagt: Wohnungseigentum ist Miteigentum plus das ausschließliche Recht, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen und darüber zu verfügen. Beim schlichten Miteigentum gehört Ihnen nur ein Anteil am ganzen Haus – welche Wohnung Sie nutzen, regelt bloß eine Vereinbarung, und Miteigentümer können unter Umständen die Teilung des Hauses verlangen.

Wohnungseigentum

Beim Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) erwerben Sie einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, der untrennbar mit dem ausschließlichen Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Grundlage sind das Nutzwertgutachten und der Wohnungseigentumsvertrag; im Grundbuch steht das Wohnungseigentum bei Ihrem Anteil (B-Blatt).

Sie können Ihre Wohnung allein verkaufen, vermieten, belasten und vererben.
Banken finanzieren Wohnungseigentum problemlos.
Allgemeine Teile (Stiegenhaus, Dach, Fassade) verwaltet die Eigentümergemeinschaft.

Schlichtes Miteigentum

Beim schlichten Miteigentum gehört Ihnen ein ideeller Anteil am ganzen Haus. Wer welche Wohnung nutzt, ergibt sich nur aus einer Benützungsregelung zwischen den Miteigentümern.

Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen – im Extremfall durch gerichtliche Versteigerung des ganzen Hauses (Teilungsklage).
Eine Benützungsregelung sollte im Grundbuch angemerkt sein, damit sie auch Käufer bindet.
Finanzierung und Weiterverkauf sind oft schwieriger, der Kaufpreis daher meist niedriger.

Sonderfall: Eigentümerpartnerschaft

Zwei natürliche Personen – etwa ein Paar – können gemeinsam Wohnungseigentum an einer Wohnung erwerben (Eigentümerpartnerschaft). Sie sind dann je zur Hälfte beteiligt und können ihren Anteil grundsätzlich nur gemeinsam verkaufen oder belasten.

Worauf Sie beim Kauf achten sollten

Grundbuchsauszug: Ist Wohnungseigentum bereits begründet?
Bei Neubau oder Dachausbau: Ist nur „Wohnungseigentumsbewerber" eingetragen? Dann gelten besondere Schutzregeln.
Beim Miteigentum: Gibt es eine angemerkte Benützungsregelung? Ist ein Teilungsverzicht vereinbart?
Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Rücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Häufige Fragen

Ist eine Eigentumswohnung immer Wohnungseigentum?

Nein. Umgangssprachlich wird oft auch ein Miteigentumsanteil an einem Haus als „Eigentumswohnung" bezeichnet. Entscheidend ist, was im Grundbuch steht.

Kann ich Miteigentum in Wohnungseigentum umwandeln?

Ja, wenn alle Miteigentümer mitwirken und ein Nutzwertgutachten erstellt wird. Das kostet Zeit und Geld, steigert aber meist den Wert.

Was ist eine Teilungsklage?

Damit kann ein Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Ist eine Teilung in Natur nicht möglich, wird die Liegenschaft versteigert und der Erlös aufgeteilt.

Bekomme ich für schlichtes Miteigentum einen Kredit?

Oft nur schwer oder zu schlechteren Konditionen, weil die Bank kein eindeutig abgegrenztes Objekt als Sicherheit erhält.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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