Передача квартиры при покупке:
фиксированная дата или после оплаты цены?
Ваш второй пилот в праве недвижимости
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Недвижимость и договоры купли-продажи
Вы держите штурвал и принимаете решения. Мы сидим рядом в кабине, знаем маршрут и приборы – а когда начинается турбулентность, берём управление на себя.
Договор подписан – но когда вы получите ключи? Условие о передаче – один из важнейших практических пунктов договора.
Почему не просто фиксированная дата?
Фиксированная дата даёт уверенность при планировании переезда и расторжении старой аренды. Риск: если к этому дню цена ещё не поступила доверительному управляющему – например, из-за задержки банка, – продавец был бы обязан передать квартиру без гарантий. Поэтому продавцы обычно не соглашаются на одну лишь фиксированную дату.
Проверенное решение: передача после поступления денег на доверительный счёт
Обычно и сбалансированно: передача в течение определённого срока (например, пяти рабочих дней) после поступления всей цены с расходами на доверительный счёт – но не позднее фиксированной даты. Продавец защищён, так как деньги у доверительного управляющего; покупатель – так как деньги выплачиваются продавцу только после его регистрации в поземельной книге.
Что переходит с передачей
- Риск: с момента передачи покупатель несёт риск повреждения квартиры.
- Расходы и доходы: коммунальные платежи, взносы в ремонтный фонд и – для сдаваемых квартир – арендная плата рассчитываются с даты передачи.
- Фиксируются показания счётчиков электричества, газа и воды.
Акт передачи – только письменно
Зафиксируйте дату, число ключей, показания счётчиков, состояние квартиры, проданную мебель и видимые недостатки. Сделайте фото. Акт – важнейшее доказательство при спорах о недостатках или недостающих вещах.
Как это происходит
Частые вопросы
Можно ли въехать до регистрации в поземельной книге?
Да, если договор предусматривает более раннюю передачу – так обычно и бывает. Вас защищает доверительный счёт.
Что делать, если продавец не съезжает вовремя?
Оговорите неустойку за каждый день просрочки. Без неё придётся доказывать фактический ущерб.
Кто платит коммунальные расходы в месяц передачи?
Обычно их делят по дням с даты передачи; годовой расчёт урегулируют покупатель и продавец.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и арбитражный управляющий в Вене. По состоянию на октябрь 2026 г. Общая информация – не является юридической консультацией по конкретному делу.
Планируете покупку или продажу?
С KaufSicher вы получаете проверку, договор купли-продажи и расчёты через доверительный счёт по фиксированной цене.
Подробнее о KaufSicherОтправить запрос+43 1 34 601 71