Publikation · Immobilienrecht · Oktober 2026

Wohnung kaufen mit Geld aus dem Ausland – was muss ich beachten?

Ihr Co-Pilot im Immobilienrecht

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling

Rechtsanwältin in Wien · 16 Jahre juristische Praxis · Immobilienrecht & Kaufverträge

Sie behalten das Steuer und entscheiden. Wir sitzen im Cockpit daneben, kennen Route und Instrumente – und wenn es turbulent wird, übernehmen wir.

Ob Ersparnisse aus der Heimat, eine Schenkung der Eltern oder der Verkauf einer Immobilie im Ausland: Wer den Kaufpreis aus dem Ausland überweist, sollte früh planen – sonst wird es knapp.

Kurz gesagt: Treuhänder und Banken müssen die Herkunft der Mittel prüfen. Halten Sie daher lückenlose Nachweise bereit, woher das Geld stammt. Sind Sie nicht EU- oder EWR-Bürger, brauchen Sie in Wien in der Regel zusätzlich eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde – das muss vor dem Kauf geklärt sein.

Herkunft der Mittel nachweisen

Rechtsanwälte, Notare und Banken sind gesetzlich verpflichtet, Geldwäsche zu verhindern. Vor der Übernahme des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto wird daher geprüft, woher das Geld stammt. Typische Nachweise:

Kontoauszüge, aus denen der Weg des Geldes ersichtlich ist
Lohn- oder Gewinnnachweise, Steuerbescheide
Kaufvertrag einer verkauften Immobilie oder eines Unternehmens
Schenkungs- oder Erbnachweise
Kreditvertrag einer ausländischen Bank

Je nach Herkunftsland gelten verstärkte Sorgfaltspflichten. Fremdsprachige Dokumente brauchen oft eine Übersetzung.

Ausländergrunderwerb: Genehmigung für Nicht-EU-Bürger

EU- und EWR-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Drittstaatsangehörige brauchen für den Erwerb einer Immobilie in den meisten Bundesländern – auch in Wien – eine behördliche Genehmigung. Ohne Genehmigung kann der Erwerb nicht im Grundbuch eingetragen werden. Der Kaufvertrag wird daher unter der Bedingung der Genehmigung abgeschlossen. Für Ehepaare mit einem österreichischen Partner gelten in Wien Erleichterungen.

Zeit einplanen

Auslandsüberweisungen, Herkunftsprüfung und gegebenenfalls Genehmigung brauchen Zeit. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag realistische Zahlungsfristen und überweisen Sie direkt auf das Treuhandkonto – nicht an den Verkäufer.

Steuern und Sanktionen

Prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob im Herkunftsland Steuern auf Schenkungen, Erbschaften oder Kapitalabflüsse anfallen. Bei Zahlungen aus Ländern, gegen die Sanktionen bestehen, können Banken Überweisungen ablehnen.

Häufige Fragen

Kann ich als Ausländer in Österreich eine Wohnung kaufen?

Als EU- oder EWR-Bürger ja, wie Österreicher. Als Drittstaatsangehöriger brauchen Sie in den meisten Bundesländern, auch in Wien, eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde.

Welche Nachweise brauche ich für Geld aus dem Ausland?

Unterlagen, die zeigen, woher das Geld stammt – etwa Kontoauszüge, Einkommens-, Verkaufs-, Schenkungs- oder Erbnachweise.

Darf ich den Kaufpreis bar bezahlen?

Davon raten wir ab. Der Kaufpreis wird über das Treuhandkonto abgewickelt; Barzahlungen lösen zusätzliche Prüfpflichten aus.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling, Rechtsanwältin und Insolvenzverwalterin in Wien. Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information – keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Sie kaufen aus dem Ausland?

Wir klären Genehmigung und Herkunftsnachweis vorab – Beratung auf Deutsch, Englisch, Bulgarisch, Russisch, Ukrainisch und Türkisch.

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