Kolumnen 2022

Austromatisierung 9/2022 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Aktuelles zu Fremdwährungskrediten

Ursprünglich veröffentlicht 2022 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

In seiner Entscheidung 6 Ob 51/21z beschäftigte sich der OGH mit einem Fremdwährungskredit der UniCredit Bank Austria, der die Regelung enthielt, dass die Rückzahlung des Kredits in jener Währung erfolgen soll, in der der Kredit aufgenommen wurde. Der betreffende Kreditnehmer erhielt den Kreditbetrag in Euro und nicht in Schweizer Franken ausbezahlt. Der Kreditnehmer argumentierte, dass der Kreditvertrag insoweit intransparent im Sinne des §6 Abs 3 KSchG und daher unwirksam sei, als er eine effektive Fremdwährungsschuld vorsehe. Da der Vertrag keinen Umrechnungsmodus festlege, könne er die Höhe des nur in Euro bezifferten Kreditobligos in Schweizer Franken, also in der Schuldwährung, nicht ermitteln. Damit macht er geltend, dass die Kreditsumme und davon abgeleitet auch die Rückzahlungssumme als Hauptleistungspflicht des Kreditnehmers nicht ausreichend konkretisiert seien.

Vorliegend wurden im Kreditvertrag alle Beträge ausschließlich in Euro angegeben und ein Umrechnungsmodus zwischen Schweizer Franken und Euro nicht vereinbart. Auch die Auszahlung des Kredits erfolgte in Euro.

Die Rechtsfolge daraus wäre aber keine (Teil-)Nichtigkeit intransparenter Vertragsklauseln, sondern vielmehr, dass der Kreditvertrag gar nicht wirksam zustande gekommen sei, weil die wesentlichen Vertragsbestimmungen gar nicht ausreichend bestimmt sind.

Der OGH gelangte zum Ergebnis, dass ein Fremdwährungskreditvertrag ohne eine wirksame Vorschrift über die Umrechnung der Fremdwährung in Euro nur dann wirksam zustande gekommen ist, wenn die Aus-, Rück- und Zinszahlung allein in der Fremdwährung erfolgt. Diese Entscheidung wurde mehrfach zitiert und verursachte auch die entsprechende Aufregung im Leben der betroffenen Verbraucher.

Ein paar Monate später revidierte der OGH jedoch diese besonders verbraucherfreundliche Judikatur: In der aktuellen Entscheidung 4 Ob 208/21y vom 24. Mai 2022 stellte der OGH zusammengefasst fest, dass ein Kreditnehmer eines Fremdwährungskredits, der jahrelang Kontoauszüge und Abrechnungen erhalten hat, sich nicht im Nachhinein auf angebliche mangelnde Bestimmtheit des Kreditvertrages berufen kann.

Wichtig sei festzuhalten, dass der Kreditnehmer keinerlei Beanstandungen in dieser Hinsicht vorgenommen hätte: Der Kläger im vorliegenden Fall erhielt seit 2004 laufend Kontoauszüge und jährliche Abrechnungen, ohne diese jemals zu beanstanden. Außerdem wurde der Kläger in den Jahren 2015, 2017, 2018 und 2019 mehrfach auf die Kursentwicklung hingewiesen, der Kläger lehnte jedoch die Konvertierung seines Kredits ab.

Daher gelangt der OGH zum Ergebnis, dass auf jeden Fall individuell überprüft werden muss, inwiefern der Kreditnehmer all die Jahre, in denen der Kreditvertrag bestand, insofern wider Treu und Glauben gehandelt hat, dass er in Kenntnis der Fremdwährungsschuld (=laufende Kontoauszüge, Kontaktaufnahmen durch die Bank) keine Maßnahmen gesetzt hat.

Ich empfehle daher vor jeder Klagseinbringung eine ausreichend detaillierte Prüfung des konkreten Falls.

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Weiterführend: Unzulässige Kreditbearbeitungsgebühren (2/2024)

Austromatisierung 6/2022 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Das Gesellschaftsrechtliche Digitalisierungsgesetz – GesDigG 2022

Ursprünglich veröffentlicht 2022 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Im Gesellschaftsrecht wird demnächst eine Umsetzung der Richtlinie 2019/1151 betreffend den Einsatz digitaler Werkzeuge im Gesellschaftsrecht (Digitalisierungs-Richtlinie) in Kraft treten, die in der Praxis sehr begrüßenswert erscheint. Mit dieser Digitalisierungs-Richtlinie sollen vor allem zahlreiche Gebühren und Kosten von Firmenbucheingaben entfallen und Erleichterungen für die Gesellschafter bestimmt werden. Das Inkrafttreten ist für den 1. Oktober 2022 geplant. Hauptpunkte sind:

• Entfall der Eintragungsgebühr für die Einreichung des Jahresabschlusses
• Entfall der Gebühr für Eintragungen betreffend der Geschäftsführer
• Entfall der Gebühr für Eintragungen betreffend der Gesellschafter

Zentrales Anliegen der Digitalisierungs-Richtlinie ist es, die Gründung von (Kapital-) Gesellschaften, die Eintragung von Zweigniederlassungen in anderen Mitgliedstaaten sowie die Einreichung von Urkunden zum Firmenbuch vollständig online zu ermöglichen.

Den Vorgaben der Richtlinie betreffend die Online-Zahlung von Gesellschaftskapital und den zehntägigen Zeitraum für den Abschluss der Gründung soll durch eine Änderung des GmbH-Gesetzes bzw. des Firmenbuchgesetzes entsprochen werden.

Nach einer Vorgabe der Richtlinie (Offenlegung im Register) haben die Mitgliedstaaten weiterhin die Möglichkeit, zusätzlich eine Veröffentlichung in einem Amtsblatt oder über eine zentrale elektronische Plattform zu verlangen. Es wird im derzeitigen Regierungsentwurf daher vorgeschlagen, von diesem Wahlrecht in der Form Gebrauch zu machen und zusätzlich zur Firmenbucheintragung wie bisher eine Veröffentlichung in der Ediktsdatei und im Amtsblatt zur »Wiener Zeitung« zu bestimmen.

Die im Zusammenhang mit der Online-Gründung beschriebenen Möglichkeiten stehen auch inländischen Zweigniederlassungen ausländischer Gesellschaften zur Verfügung. Bereits jetzt stehen aber verschiedene Möglichkeiten zur digitalen Gründung einer Kapitalgesellschaft zur Verfügung, die mit der Richtlinie weiterhin erleichtert werden. So kann eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung „unter Nutzung einer elektronischen Kommunikationsmöglichkeit“ gegründet werden.

Bei dieser Online-Gründung kann der Abschluss des Gesellschaftsvertrags als Notariatsakt ohne gleichzeitige Anwesenheit der Gründer und des Notars erfolgen; beide können stattdessen über eine „optische und akustische Zweiweg-Verbindung in Echtzeit“ – also über eine Videokonferenz mit besonderen Anforderungen an die eingesetzte Hard- und Software – kommunizieren. Da auch alle anderen notwendigen Schritte (z.B. Abgabe der Musterzeichnung des Geschäftsführers, Anmeldung der Gesellschaft zum Firmenbuch) auf diese Weise vorgenommen werden können und die Übermittlung der Unterlagen an das Firmenbuch ebenfalls elektronisch erfolgt, kann der gesamte Gründungsprozess einer GmbH ausschließlich digital erfolgen.

Bei einer GmbH mit nur einem Gesellschafter (gleichzeitig Geschäftsführer) kann auch eine vereinfachte elektronische Gründung mit einer standardisierten Errichtungserklärung vorgenommen werden. Hier ist die Anwesenheit eines Notars nicht erforderlich, zumal die notwendigen Unterlagen vom Gründer selbst – unter Verwendung seiner Bürgerkarte oder Handysignatur – durch Dateneingabe in einer speziellen Applikation im USP erstellt und elektronisch an das Firmenbuch übermittelt werden können (siehe dazu Vereinfachte GmbH-Gründungsverordnung – VGGV). Diese beiden – aus Praxissicht besonders begrüßenswerten – Formen der Online-Gründung kommen derzeit nur für die GmbH in Betracht.

Gemäß Art. 13g Abs. 6 der Richtlinie muss es nun auch ermöglicht werden, das bei der Gründung einer Kapitalgesellschaft erforderliche Gesellschaftskapital online auf ein Konto einer in der Europäischen Union tätigen Bank leisten zu können. Nach der derzeitigen österreichischen Rechtslage ist hingegen nur eine Zahlung an ein Kreditinstitut im Inland zulässig.

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Weiterführend: Gesellschaftsrecht: Gründung, Beteiligung, Nachfolge

Austromatisierung 3/2022 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Bestellerprinzip bei Mietverträgen

Ursprünglich veröffentlicht 2022 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

In Österreich sind Immobilienmakler üblicherweise als Doppelmakler tätig. Grundsätzlich darf ein Makler nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Auftraggebers auch zugleich für einen Dritten tätig sein, wobei Immobilienmakler aber aufgrund eines entsprechenden Geschäftsgebrauchs ohne eine solche Zustimmung mit beiden Seiten eines Geschäfts einen Maklervertrag schließen können. Wird ein Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Seite tätig, so hat er gemäß §17 MaklerG die andere Seite auf dieses Naheverhältnis besonders hinzuweisen.

Immobilienmakler werden üblicherweise zunächst vom Vermieter aufgesucht und beauftragt. In der Praxis hat sich jedoch gezeigt, dass die Provision des Maklers fast ausschließlich vom Mieter zu zahlen ist.

Die Interessenten können sohin die Mietwohnung erst besuchen, nachdem sie den entsprechenden Maklervertrag mit der Verpflichtung zur Begleichung der Provision abgeschlossen haben. Wohnungssuchende haben kaum die Möglichkeit, auf provisionsfreie Angebote auszuweichen. Kalkulatorisch müssen die Provisionseinkünfte des Maklers den Aufwand für die erfolglosen Kontakte mit anderen Interessenten abdecken, was aber für den schließlich provisionspflichtigen Mieter wertlos ist. Im Übrigen sind die Höchstbeträge für die Maklerprovisionsansprüche in der Immobilienmaklerverordnung geregelt. Der Immobilienmakler, der als Doppelmakler tätig wird, kann seine Maklerprovision sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter verlangen, wobei er noch dazu selbstverständlich einen Zuschlag von 20% für die gesetzliche Umsatzsteuer verrechnen kann.

Der Regierungsentwurf der Novelle zum Maklergesetz schlägt daher dem sogenannten Bestellerprinzip entsprechend die Einführung des Erstauftraggeberprinzips vor. Künftig wird die Provision des Maklers nur von demjenigen Vertragsteil bezahlt, der die Leistung des Maklers in Auftrag gibt. Vom Vermieter veranlasste Vermittlungen von Mietwohnungen werden sohin auch nur von diesem beglichen (Erstauftraggeberprinzip auf Vermieterseite), wobei die gewerbliche Vermietung derzeit im Entwurf der Novelle noch davon ausgenommen ist.

Umgekehrt bedeutet dies, dass der Immobilienmakler nur dann vom Mieter bezahlt wird, wenn der Mieter den Makler dahingehend beauftragt hat, für ihn eine entsprechende Mietwohnung zu finden.

Wichtig ist, dass der Makler in einem solchen Fall nur eine Wohnung vermitteln kann, mit deren Vermittlung er nicht bereits zuvor beauftragt war (Wohnung aus dem eigenen Wohnungspool).

Ferner ist auch darauf hinzuweisen, dass der Immobilienmakler dann keinen Anspruch auf eine Provision seitens des Mieters hat, wenn zwischen dem Unternehmen des Maklers und dem Vermieter bzw. Verwalter eine Firmenbeteiligung, organschaftliche Verflechtung oder andere maßgebliche Einflussmöglichkeit besteht.

Weiters entfällt die Provisionspflicht für den Mieter, wenn der Vermieter oder dessen Organwalter (Geschäftsführer) vom Abschluss eines Maklervertrages Abstand nimmt, damit der Mieter zum Erstauftraggeber wird. Ferner ist wiederum der Vermieter (und nicht der Mieter) provisionspflichtig, wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt.

Zur besseren Transparenz wird der Makler künftig Vertragsabschlüsse schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentieren müssen, wobei im Entwurf auch weitere konkrete Bestimmungen zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften vorgeschlagen werden.

Der Makler wird künftig als Verhandlungsgehilfe des Vermieters gesehen, soweit er in dessen Auftrag die Gespräche mit dem Wohnungssuchenden führt und Informationen erteilt. Bei Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten kann der Mieter daher Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

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Weiterführend: Der Makler hat „nichts“ getan, will aber Provision – muss ich zahlen?