Kolumnen 2020

Austromatisierung 8/2020 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Wohnungsübergabe vom Bauträger: Was soll ich beachten?

Ursprünglich veröffentlicht 2020 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Viele Bauträger laden noch vor der offiziellen Fertigstellung der gesamten Wohnungsanlage die Eigentümer zur Wohnungsübernahme ein, zumal sie sich damit oft Kosten ersparen: Die Betriebskosten der gesamten Anlage werden an die Eigentümer meistens zur Gänze sofort nach der Wohnungsübergabe verrechnet, obwohl auf der Liegenschaft vielleicht noch eine Baustelle herrscht. Der Bauträger müsste sohin strikt seine eigenen Kosten der Baustelle (Strom., Wasser, etc.) von diesen der Wohnungseigentümer trennen, obwohl die Praxis oft zeigt, dass dies nicht immer sauber getrennt wird. Und eine Baustelle kann definitiv hohe Kosten verursachen. Weiters gilt es zu beachten, dass bei Wohnungen nach dem Bauträgervertragsgesetz (z.B. Neubau in Fertigstellung) niemand einen Verbraucher zwingen kann, die Wohnung vor der offiziellen Fertigstellung zu übernehmen, außer der Verbraucher wünscht dies ausdrücklich. Einvernehmliche abweichende Regelungen sind selbstverständlich immer möglich. Sollte sich der Wohnungseigentümer zu einer verfrühten Übernahme der Wohnung hinreißen lassen, muss er wissen, dass die Gewährleistungsfrist mit der Übergabe zu laufen beginnt, sodass er diesbezüglich im Nachteil ist: meistens ist die Gesamtanlage noch nicht fertiggestellt bzw. sind die allgemeinen Teile des Hause noch nicht zur Gänze bzw. ordnungsgemäß benutzbar.

Weiters sollte der Wohnungseigentümer beachten, dass gemäß §128 der Wiener Bauordnung (alle Bauordnungen der Länder enthalten vergleichbare Vorschriften) das Bauwerk bzw. die Anlage nicht benützt werden darf, bevor eine vollständig belegte Fertigstellungsanzeige bei der Baubehörde erstattet ist. Für die Einhaltung dieser Verpflichtung sind der Bauwerber und der Eigentümer (alle Miteigentümer) des Bauwerkes verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich. Ist die Fertigstellungsanzeige nicht vollständig mit allen erforderlichen Unterlagen (Prüfberichte, etc.) belegt, gilt sie als nicht erstattet.

Daher sollte der Wohnungseigentümer, der sich zu einer verfrühten Wohnungsübernahme hinreißen lässt, auch beachten, dass Sinn und Zweck der jeweiligen Bauordnung darin besteht, Menschen von Schäden zu bewahren, die von einer noch nicht abgeschlossenen Baustelle selbstverständlich in einem bestimmten Ausmaß ausgehen.

Vermietet darf eine noch nicht fertiggestellte Wohnung selbstverständlich auch nicht werden, zumal dann der vermietende Wohnungseigentümer für allfällige Nachteile des Mieters haftet.

Ferner ist zu beachten, dass falls der Bauträger mit der Fertigstellung in Verzug ist – sprich, das zugesagte Fertigstellungsdatum wurde überschritten – dieser eine Entschädigung für die Nichtbenutzbarkeit der Wohnung schuldet. Sollte der Wohnungseigentümer früher die Wohnung übernehmen, kann er die Entschädigung vollständig oder aber zum Teil verlieren (hängt von der konkreten Benutzbarkeit der Wohnung und der Gesamtanlage ab).

Falls bei einer verfrühten Wohnungsübergabe Mängel im benutzbaren Teil der Wohnung auftauchen, könnte es unter Umständen auch strittig sein, ob der Wohnungseigentümer diese nicht durch sein eigenes Verhalten verursacht hat. Diese Frage steht im spannenden Verhältnis zur Frage, ob und inwieweit der Bauträger für die Mängel aufkommen muss, zumal er eine im Sinne der Bauordnung noch nicht fertiggestellte Wohnung übergeben hat. Daher empfehlen wir auf jeden Fall sämtliche augenfällige Mängel im Zuge der Wohnungsübergabe sofort in einem Protokoll zu dokumentieren, Lichtbilder zum Status quo zum Zeitpunkt der Übergabe anzufertigen und generell einer Wohnungsübernahme nicht vorzeitig zuzustimmen.

Originalpublikation als PDF →

Weiterführend: Versteckte Mängel in der neu gekauften Wohnung: Wer haftet?

Austromatisierung 3/2020 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Wie bindend ist mein Kaufanbot?

Ursprünglich veröffentlicht 2020 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Trotz 138.690 Verbücherungen im österreichischen Grundbuch allein im Jahr 2019 (Quelle RE/MAXmmoSpiegel/IMMOunited) liegt ein essentieller Teil der Abwicklung immer noch im Dunklen: das Kaufanbot. Mit dem Kaufanbot bietet der künftige Käufer dem Verkäufer an, eine bestimmte Immobilie zu erwerben. Bereits im Kaufanbot müssen die sogenannten es- Isentialia negotii (die wesentlichen Geschäftseigenschaften) des künftigen Kaufvertrages enthalten sein: Käufer, Kaufpreis, Eckdaten der Immobilie. Im Wesentlichen reichen aber diese wenigen Daten, damit man ein Kaufanbot als Käufer abgibt.

Einmal abgegeben, ist der Käufer für eine angemessene Zeit daran gebunden, außer er hat im Kaufanbot explizit festgelegt, für wie lange dieses gelten soll.

Wenn der Verkäufer das Kaufanbot annimmt und gegenzeichnet, ist es eigentlich schon um die Immobilie geschehen. Der Käufer schuldet die Errichtung einer grundbuchsfähigen Urkunde für die Abwicklung des Erwerbs, nämlich den Kaufvertrag binnen angemessener Frist. Sollte der Käufer nach Gegenzeichnung des Kaufanbots durch den Verkäufer vom Vertrag zurücktreten wollen, weil ihm die Immobilie nicht mehr gefällt oder er es sich anders überlegt hat, ist Obacht angesagt: ohne wichtigen Grund wird der Käufer schadenersatzpflichtig. Meistens wird der Immobiliendeal durch einen Makler begleitet, dessen Provision mit der Gegenzeichnung des Kaufanbots durch den Verkäufer bereits fällig wird, außer es wurde anders vereinbart. Tritt der Käufer vom Kaufanbot ohne wichtigen Grund zurück, schuldet der Käufer trotzdem die Maklerprovision, denn schließlich ist der Makler verdienstlich geworden.

Es besteht eine umfangreiche Rechtsprechung, wann ein wichtiger Grund vorliegt, der zum Vertragsrücktritt ohne Schadenersatz berechtigt. Trotzdem ist es immer eine Frage des Einzelfalles und nicht jeder »Fehler« oder »mangelnde Aufklärung« des Maklers berechtigt zum Vertragsrücktritt, sondern nur dann, wenn die Aufklärungsverletzung die wesentlichen Eigenschaften des Objektes betrifft, die der Käufer im Vorfeld zu erkennen gab, dass sie ihn interessieren.

Stellt sich beispielsweise nachträglich heraus, dass die Betriebskosten in Wahrheit viel höher sind, als ursprünglich bekannt gegeben, wäre das ein wichtiger Grund, der zum Vertragsrücktritt berechtigt. Ebenso wäre eine gravierende Abweichung in der Nutzfläche der Wohnung ein solcher Grund. Was jedenfalls nicht zum Vertragsrücktritt berechtigt und was viele in der Praxis übersehen, ist die mangelnde Finanzierung.

Sollte der Käufer erst nach Abgabe des Kaufanbots herausfinden, dass die Bank ihm die Finanzierung doch nicht aufstellt, ist dies kein wichtiger Grund zum Vertragsrücktritt, denn dieser Grund kommt aus der Sphäre des Käufers und weder der Makler noch der Verkäufer sind dafür verantwortlich.

Um dies zu vermeiden, insbesondere bei vorschneller Abgabe eines Kaufanbots und ohne erfolgte Klärung der Finanzierung („mal schauen, ob er überhaupt annimmt“), sollte der künftige Käufer unbedingt den Zusatz „vorbehaltlich der Finanzierung“ oder Ähnliches vermerken. Damit gibt er zu verstehen, dass eine Bank involviert wird, die erst zustimmen muss. Sollten dem Käufer andere Eigenschaften des Objekts wichtig sein, wie etwa, dass der derzeitige Mieter der Wohnung nach Ablauf seines Mietvertrages tatsächlich auszieht, dann kann und soll er diese – für ihn immens wichtigen – Bedingungen bereits im Kaufanbot aufnehmen. Denn schließlich kann der Vermieter irgendwann einmal dem Mieter auch mündlich zugesagt haben, dass er den Vertrag verlängert. Ansonsten drohen hohe Entschädigungszahlungen an den Makler und den Verkäufer, falls ohne wichtigen Grund vom Kaufvertrag zurückgetreten wird.

Originalpublikation als PDF →

Weiterführend: Rücktritt vom Kaufanbot: Welcher Schadenersatz droht wirklich?