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Publikationsarchiv

Kolumnen & Beiträge 2017

Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling schreibt seit 2014 die Rechtskolumne „Wenn’s recht ist“ in der Fachzeitschrift Austromatisierung. Hier sind die Beiträge des Jahres 2017 dokumentiert – ausgewählte Kolumnen im Volltext, alle als Originalpublikation zum Nachlesen.

Austromatisierung 5/2017 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Was kostet mich die Provision für Immobilienmakler und wieso gibt es sie?

Ursprünglich veröffentlicht 2017 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Dieser Beitrag erschien ursprünglich in der Fachzeitschrift Austromatisierung, Ausgabe 5/2017. Der Text wird hier zu Dokumentationszwecken im Publikationsarchiv wiedergegeben. Rechtliche Informationen entsprechen dem Stand der ursprünglichen Veröffentlichung.

In der Praxis wird oft über die Provisionshöhe der Immobilienmakler geklagt: Aus welchem Grund muss die dreifache Miete bzw. 3% des Kaufpreises sofort bei Vertragsabschluss bezahlt werden? Der Makler habe schließlich »nur« den Raum gezeigt, wofür schuldet dann der Käufer bzw. der Mieter diese Provision?

Der Mieter bzw. der Käufer übersieht dabei, dass der Immobilienmakler nicht nur seine Provision erhalten darf, sondern auch eine Haftung für seine Beratung trägt. Denn der Mieter oder Käufer muss vom Makler über sämtliche wesentlichen Umstände aufgeklärt werden, damit er seine Entscheidung abwägen kann. Der OGH hat in jüngster Vergangenheit die Aufklärungspflichten des Maklers verschärft: Demnach soll der Makler grundsätzlich sowohl über die Beschaffenheit des Objekts als auch über dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren. Wenn dem Immobilienmakler bekanntgegeben wird – und sogar, wenn er selbst erkennen kann –, dass das Objekt für eine bestimmte gewerbliche Tätigkeit verwendet werden soll, muss er nach der Rechtsprechung den künftigen Mieter über die grundsätzliche Eignung des Objektes für den bestimmten Zweck aufklären. Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder unvollständig sind.

Neben der obligatorischen Einsicht im Grundbuch zwecks Feststellung von Hypotheken etc. muss sich der Makler aber beispielsweise auch darüber informieren, ob Mietrechte Dritter bestehen. Weiters hat der Makler Informationen über das Vorhandensein von behördlichen Genehmigungen einzuholen, etwa ob die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen vorliegen. Zu diesem Zweck kann der Makler sowohl beim Verkäufer nachfragen oder er nimmt selbst in den Bauakt Einsicht.

Nach der Rechtsprechung muss weiters über die Beschaffenheit eines Hauses sowie über Immissionen von Nachbargrundstücken informiert werden. Der Mangel an Sonneneinstrahlung während mehrerer Wochen im Winter ist ein erheblicher Nachteil – und ein Problem für ihn, wenn der Makler den Mieter diesbezüglich falsch informiert oder gar die Sonneneinstrahlung zugesichert hat. Ebenfalls als Verletzung der Aufklärungspflicht beurteilt wurde die unrichtige Angabe des Maklers, indem er erklärte, dass die Heizanlage im Haus bereits erneuert wurde, obwohl der Gaskessel schon 17 Jahre alt und nicht erneuert worden war. In der Praxis immer wieder fraglich sind die Zulässigkeit freier Mietzinsbildung sowie die Höhe der Betriebskosten. Der Makler muss den Mieter über die wesentlichen Umstände des Mietvertragsabschlusses aufklären, beispielsweise ob aufgrund förderrechtlicher Bestimmungen keine freie Mietzinsbildung besteht.

Werden Aufklärungsvorschriften nicht eingehalten, kann der Makler den Provisionsanspruch verlieren und sich Schadenersatzansprüchen ausgesetzt sehen. In der Praxis wird der Provisionsanspruch des Maklers in solchen Fällen vom Richter bis zu einem gänzlichen Entfall der Provision gemäßigt. Daher empfiehlt sich zwecks späterer Beweisführung sämtliche für den Vertragsabschluss relevante Umstände schriftlich festzuhalten.

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Weiterführend: Der Makler hat „nichts“ getan, will aber Provision – muss ich zahlen?

Austromatisierung 3/2017 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Chance auf Neustart beim Privatkonkurs

Ursprünglich veröffentlicht 2017 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Dieser Beitrag erschien ursprünglich in der Fachzeitschrift Austromatisierung, Ausgabe 3/2017. Der Text wird hier zu Dokumentationszwecken im Publikationsarchiv wiedergegeben. Rechtliche Informationen entsprechen dem Stand der ursprünglichen Veröffentlichung.

Seit Langem ein Anliegen sowohl der Privatwirtschaft als auch des Verbrauchers, wurde jüngst die Novelle der Insolvenzordnung im Ministerrat beschlossen. Diese bringt vor allem Neuerungen im Bereich des Privatkonkurses mit sich. Die Begutachtungsfrist endet am 5. Mai 2017, sodass zu hoffen bleibt, dass die Novelle für die Schuldner noch entlastender ausfallen wird.

Die Erfahrungen in der Praxis zeigen immer wieder, dass der sogenannte »Neustart« für verschuldete Unternehmer nicht gerade leicht fällt. Die ersehnte Restschuldbefreiung steht für einkommensschwache Schuldner oder gescheiterte Unternehmer mit hohen Schulden nicht immer offen. Der Schuldner kann derzeit zwar eine Verringerung der Schuldenbelastung durch Abschluss eines Zahlungsplans mit Zustimmung der Gläubiger erreichen – wenn das aber nicht gelingt, ist eine Entschuldung im Rahmen eines Abschöpfungsverfahrens oft aussichtslos, weil der Schuldner für die Restschuldbefreiung in sieben Jahren zumindest 10% der Schulden begleichen muss. Die vom Gesetz bisher festgelegte Mindestquote von 10% wurde auch vergleichsweise selten erreicht. Besonders gescheiterte Selbstständige sind durch ihre hohen Schulden (durchschnittlich 290.000 Euro gegenüber 63.000 Euro) besonders benachteiligt. Im Abschöpfungsverfahren schaffen nur 33% der gescheiterten Unternehmer die bestehende 10%-Quote aus eigenen Leistungen, weitere 23% nur durch finanzielle Unterstützung Dritter (siehe Erläuterungen zur Regierungsvorlage 1588, XXV. GP).

Die Novelle sieht derzeit eine Reduktion der Frist für die Erreichung der Restschuldbefreiung auf drei Jahre vor. Der Schuldner hat während des Insolvenzverfahrens eine angemessene Erwerbstätigkeit auszuüben oder, falls er ohne Beschäftigung ist, sich um eine solche zu bemühen. Weiters soll die derzeit geltende Mindestquote von 10% zur Gänze entfallen. Die angestrebte schnellere Entschuldung soll verhindern, dass der gescheiterte Unternehmer in den wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Hintergrund gedrängt wird und ihm stattdessen die Chance auf einen Neustart ermöglichen. Weiters soll die Verpflichtung zum Versuch eines außergerichtlichen Ausgleichs mit den Gläubigern entfallen, um die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens auch bei Fehlen eines kostendeckenden Vermögens zu ermöglichen. Obwohl sich nach wie vor empfiehlt, einen außergerichtlichen Ausgleichsversuch im Vorfeld zu unternehmen, ist diese Regelung nur zu begrüßen.

Die Neuerungen im Privatinsolvenzrecht sollen mit 1. Juli 2017 in Kraft treten. Wenn das Ziel der Novelle die rasche Rückkehr in eine produktive Berufssituation ist, wären aber auch weitere Möglichkeiten denkbar, wie insbesondere Erleichterungen bzw. Anreize für Unternehmer, die rechtzeitig ihre Zahlungsunfähigkeit anzeigen.

Jedenfalls bleibt zu hoffen, dass gescheiterte Unternehmen – von denen es nicht wenige gibt – schneller in den Arbeits- und Wirtschaftsprozess zurückfinden.

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Weiterführend: Unternehmenssanierung & Krisenberatung

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