Wiener Distressed-Index Q3 2026: Weniger Pleiten, mehr Totalausfälle

Auf einen Blick

Die Statistik sagt: Entspannung. Die Insolvenzakten sagen etwas anderes. Es gehen kaum weniger Firmen pleite als 2025, aber immer öfter bleibt nichts zum Verteilen übrig. Und seit diesem Sommer drehen sich die Zinsen wieder nach oben: Die EZB hat den Einlagesatz am 10. September auf 2,50 % angehoben, die US-Notenbank eine Woche später auf 3,75–4,00 %. Wer 2021 auf Nullzins finanziert hat, refinanziert jetzt in einen steigenden Markt. Bezahlt wird mit dem Haus: Verkauft wird zunehmend nicht vom Eigentümer, sondern auf Druck der Bank.

Insolvenzen Q1–Q3 2026

Die Zahl der Pleiten stagniert, aber der Anteil der leeren Hülsen steigt: 43 % aller Verfahren werden gar nicht eröffnet, weil nicht einmal die Verfahrenskosten gedeckt sind. Pro Quartal waren es 1.769, 1.680 und 1.690 Fälle; der KSV1870 erwartet für das Gesamtjahr rund 6.800.

Im Immobilienbereich wächst damit genau das Segment, in dem Gläubiger am wenigsten zurückbekommen. Wien trägt rund vier von zehn Pleiten des Landes: Im ersten Halbjahr waren es 1.324 Fälle mit € 1.078 Mio. Passiva, nach € 2.307 Mio. im Vorjahr. Laut KSV-Wien-Auswertung endete 2026 fast jedes zweite Wiener Verfahren (47,7 %) mit Totalausfall für die Gläubiger, 2025 waren es 36,6 %.

Quellen: KSV1870 Q1–Q3 2026 via leadersnet · KSV1870 1. Halbjahr 2026 final · meinbezirk.at, Wien

Die Fälle

Der typische Fall 2026 ist nicht mehr der große Entwickler, sondern die Objekt- oder Projektgesellschaft, der die Bank den Kredit fällig stellt. Alle Fälle unten sind öffentlich bekannt; die neuesten stehen oben.

Dazu kommt die Magic Square Immobilien GmbH aus der Seilergasse im 1. Bezirk, eine klassische Immobilien-Treuhänderin: Hausverwaltung, Bauträger und Makler in einem, Sanierungsverfahren am HG Wien seit 10.03.2026.

Drei Geschichten hinter den Zahlen

Die Rechnung, die Hallmann nicht zahlen konnte. Die Süba AG von Klemens Hallmann ging im April 2025 mit rund € 226 Mio. Passiva in Sanierung. Die Gläubiger stimmten im Juli 2025 einer Quote von 20 % zu, angemeldet waren rund € 300 Mio. Dann scheiterte schon die erste Teilzahlung von 5 %, und die Süba wurde im Oktober 2025 in den Konkurs geschickt. Aktiva laut AKV: knapp € 8,6 Mio. Das ist die Größenordnung, über die Wiener Gläubiger 2026 reden.

Der Rohbau, der 290 Millionen verlor. Auf dem Lamarr-Grundstück an der Mariahilfer Straße lasteten Pfandrechte über € 390 Mio.. Georg Stumpf kaufte den Rohbau aus der Signa-Insolvenz für € 100,5 Mio., ließ ihn abreißen und verkauft dort seit Herbst 2026 rund 200 Wohnungen als „Grand Museum Residences“, Fertigstellung Anfang 2028. Das ist das Muster des Zyklus: Der Verlust bleibt beim Gläubiger, der Gewinn geht an den, der mit Eigenkapital zur richtigen Zeit kommt.

Der Gründer vor Gericht. Im Juli 2026 bestätigte der OGH den ersten Schuldspruch gegen René Benko wegen betrügerischer Krida; er ist damit erstmals rechtskräftig verurteilt. Am 22.09.2026 erhöhte das LG Innsbruck die Strafe auf 30 Monate unbedingt, seit 4. November läuft der nächste Prozess wegen schweren Betrugs. Parallel gewann der Staatsfonds Mubadala aus Abu Dhabi ein ICC-Schiedsverfahren über mehr als 825 Mio. USD gegen Benko persönlich, Signa-Gesellschaften und zwei Familienstiftungen.

Zinshausmarkt Wien

Der Markt ist kleiner, teurer und innerstädtischer geworden: Im ersten Halbjahr 2026 wechselten 106 Gründerzeithäuser für rund € 418 Mio. den Besitzer, 18 % weniger Volumen als im ersten Halbjahr 2025 (€ 513 Mio., 151 Deals). Zwei Drittel des Geldes flossen in die Bezirke innerhalb des Gürtels; außerhalb brachen die Transaktionen um 41 % ein.

EHL beschreibt denselben Markt aus Sicht der Verkäufer: Ein wachsender Teil der gehandelten Häuser stammt aus Restrukturierungen, Banken drängen auf Rückführung der Kredite, und weitere Zinsanhebungen im Herbst gelten als wahrscheinlich. OTTO erwartet, dass Käufer ohne Bankfinanzierung an Gewicht gewinnen. Das ist die Definition eines Distressed-Marktes: Wer Eigenkapital hat, kauft von denen, die refinanzieren müssen.

Quellen: OTTO Zinshausmarktbericht Herbst 2026 via vol.at · EHL Zinshausmarktbericht 2026 via leadersnet, 28.07.2026

Banken, Zinsen, Zwangsversteigerungen

Die Banken haben die Geduld verloren, und die Aufsicht zwingt sie dazu. Ende 2025 waren laut OeNB 8,3 % aller Gewerbeimmobilienkredite notleidend, bei Wohnkrediten nur 1,5 %. Im gewerblichen Wohnbau, also bei Bauträgern und Projektgesellschaften, waren es laut IWF sogar 14,3 %, jeder siebte Kredit. Seit Juli 2026 müssen Banken für Gewerbeimmobilienkredite einen Systemrisikopuffer von 2 % halten, ab Juli 2027 sind es 3,5 %. Jeder faule Projektkredit kostet ab dann noch mehr Eigenkapital. Das erklärt die Fälligstellungen, die in den Insolvenzanträgen 2026 immer wieder als Auslöser stehen.

Distressed Funds sind laut EY erst mit 6 % an Restrukturierungen beteiligt, ihr Anteil wächst aber. Noch lösen Banken und Eigentümer die meisten Fälle unter sich. Wenn der Puffer 2027 steigt, wird sich das ändern: Dann wird verkauft, nicht mehr verlängert.

Quelle OeNB-Werte: meinbezirk.at zu den OeNB-Berichten · FMA zum Systemrisikopuffer

Europa und die Welt

Wien ist kein Sonderfall, sondern ein milder Fall. In Chicago und San Francisco wechseln Bürotürme 2026 für ein Viertel ihres früheren Preises den Besitzer. Wien hat seinen Moment der Wahrheit beim Lamarr schon hinter sich.

Europa. Das Investmentvolumen hält: € 51,5 Mrd. im dritten Quartal, € 171,9 Mrd. seit Jänner (+8 %), laut CBRE. Das Q3 war aber 4 % schwächer als im Vorjahr, weil die Zinswende die Käufer bremste. Wohnen macht 26 % aus. Zentral- und Osteuropa legt laut Savills um 34 % zu.

Deutschland. Creditreform zählte im ersten Halbjahr 12.900 Unternehmensinsolvenzen, so viele wie seit 2013 nicht. Von 2023 bis 2025 gingen laut Bauherren-Schutzbund 1.230 Bauträger und Projektentwickler pleite, darunter Gerch, Euroboden, Project Immobilien und Interhomes. Im ersten Halbjahr 2026 kamen 7.845 Immobilien unter den Hammer (+8,4 %), Verkehrswert € 2,59 Mrd.

Bulgarien. Seit 01.01.2026 Euroland. Nach zwei Jahren Preisrausch kühlt Sofia ab: Im ersten Quartal lag der Transaktionsschnitt bei € 2.680/m², bei sinkender Zahl der Verkäufe und steigendem Angebot (Bulgarian Properties).

USA. Die Fed hob am 16.09.2026 erstmals seit drei Jahren an, auf 3,75–4,00 %. Im September waren 8,02 % aller CMBS-Kredite im Verzug, bei Büros 12,16 % (Trepp). 2026 laufen laut MBA USD 875 Mrd. Gewerbekredite aus. Kreditgeber verlängern nicht mehr einfach.

China. Die Evergrande-Liquidatoren haben bis Ende September weniger als 1 % der Offshore-Forderungen hereingeholt: HK$ 3,4 Mrd. von HK$ 360 Mrd. Die Immobilieninvestitionen fielen von Jänner bis September um 20,6 %.

Golf. Dubai meldet den ersten Preisrückgang seit 2021 (−1,7 % im Jahresvergleich, August). Saudi-Arabien schrumpft die Spiegelstadt The Line von 170 auf rund 2,4 km. Golf-Staatsfonds investierten trotzdem USD 102 Mrd. in neun Monaten. Das Geld ist da, es sucht nur Rabatte.

Blasen-Ranking. Der UBS Bubble Index 2026 sieht das höchste Risiko in Zürich und Tokio. Wien wird darin nicht bewertet.

Was sich rechtlich ändert

Der Gesetzgeber hat 2026 an drei Schrauben gedreht, und alle drei drücken auf gehebelte Bestandshalter: Mieten gedeckelt, Share Deals verteuert, Bankkapital für Projektkredite erhöht. Gleichzeitig kommt aus Brüssel das Werkzeug für die Aufräumarbeit: das Pre-pack-Verfahren.

Erbschafts- und Vermögenssteuer bleiben Debatte: Ein Antrag der Grünen scheiterte am 25.02.2026 im Nationalrat.

Was uns 2027 erwartet

Der Höhepunkt kommt nicht jetzt, sondern mit dem Kapitalpuffer im Juli 2027. Fünf Thesen:

1. Der Puffer ist der Zünder. Ab 3,5 % Systemrisikopuffer rechnet sich das Verlängern für Banken nicht mehr. Mit dem Puffer startet die Verwertungswelle, und sie trifft Projektgesellschaften zuerst.
2. Die Hülsen werden leerer. Schon heute werden 43 % der Verfahren mangels Masse abgewiesen. Damit gewinnt die Anfechtung an Gewicht: Wer Geld zurückholen will, muss es dort suchen, wo es vor der Pleite hingeflossen ist.
3. Gewinner ist, wer vor dem Gericht verkauft. Das Pre-pack-Verfahren macht bis 2029 EU-weit möglich, was heute schon außergerichtlich läuft: den Verkauf vorbereiten, bevor das Verfahren eröffnet wird. Entscheidend wird, wer Käufer und Verwalter an einen Tisch bringt.
4. Es kaufen die, die keine Bank brauchen. Stumpf beim Lamarr, Family Offices im 1. Bezirk, Golf-Staatsfonds mit USD 102 Mrd. Investitionsvolumen in neun Monaten. OTTO erwartet genau diese Käufer als die neue Mehrheit am Zinshausmarkt.
5. Mietdeckel trifft Zinswende. Durchschnittlich 3,20 % Zinshausrendite, Spitzenlagen um 1,5 %, Mieten gedeckelt auf 2 %, und der Markt preist einen EZB-Satz von rund 3 % binnen zwölf Monaten. Wer mit Fremdkapital gekauft hat, verdient weniger, als er an Zinsen zahlt.

Der Neubau liefert den Nachschub für die nächste Runde nicht mehr: 2025 wurden nur 31.979 Neubauwohnungen bewilligt, der tiefste Wert seit 2010. Das stützt die Preise fertiger Bestandshäuser, nicht die der Projekte.

Quellen: IHS Herbstprognose · WIFO/IHS via WKO · OeNB via trend · Allianz Trade, 27.10.2026

Methodik

Der Bericht stützt sich ausschließlich auf öffentliche Quellen: Gläubigerschutzverbände, Gerichte, Marktberichte, Medien. Er enthält keine Informationen aus Verfahren oder Mandaten der Kanzlei. Stichtag für Statistiken ist der 30.09.2026; Gerichtsentscheidungen und Ereignisse sind bis 07.11.2026 berücksichtigt. Die Angaben dienen der allgemeinen Information.

Häufige Fragen

Wie viele Unternehmensinsolvenzen gab es in Österreich in den ersten drei Quartalen 2026?

Laut KSV1870-Hochrechnung 5.139 (+0,4 %). 2.204 Verfahren (43 %) wurden mangels kostendeckenden Vermögens nicht eröffnet.

Was war die größte Wiener Insolvenz 2026?

Die Georg-Coch-Platz Immobilien GmbH & GmbH OG aus dem Signa-Umfeld mit rund 320 Millionen Euro Passiva.

Wie hoch ist der Systemrisikopuffer für Gewerbeimmobilienkredite in Österreich?

1 % seit Juli 2025, 2 % seit 1. Juli 2026 und 3,5 % ab 1. Juli 2027 (FMA-Verordnung).

Was bringt die EU-Insolvenzrichtlinie 2026/799?

Ein Pre-pack-Verfahren, harmonisierte Anfechtungsregeln, Handlungspflichten der Geschäftsleitung und Gläubigerausschüsse. In Kraft seit 21.04.2026, Umsetzung bis 22.01.2029.

Wie hoch ist die Rendite Wiener Zinshäuser 2026?

Laut OTTO Immobilien durchschnittlich 3,20 % im ersten Halbjahr 2026, Spitzenrendite im 1. Bezirk 1,53 %.