Квартира обременена ипотекой – кто это урегулирует?
Ваш второй пилот в праве недвижимости
Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Адвокат в Вене · 16 лет юридической практики · Недвижимость и договоры купли-продажи
Вы держите штурвал и принимаете решения. Мы сидим рядом в кабине, знаем маршрут и приборы – а когда начинается турбулентность, берём управление на себя.
В выписке из поземельной книги значится залог в пользу банка. Многих покупателей это отпугивает – но это совершенно обычно и при правильном оформлении не несёт риска.
Почему это не проблема
Залог обеспечивает кредит продавца. Пока он внесён в поземельную книгу, квартира служит обеспечением этого долга – даже после продажи. Поэтому решающее значение имеет то, чтобы цена шла не напрямую продавцу, а через доверительного управляющего.
Как снимается обременение
- Доверительный управляющий запрашивает у банка продавца актуальный остаток долга и заявление о снятии залога – при условии погашения остатка.
- Вы перечисляете цену на доверительный счёт.
- Доверительный управляющий переводит остаток долга банку продавца.
- Залог погашается в поземельной книге, вы регистрируетесь как собственник.
- Только после этого продавец получает оставшуюся сумму.
Что должно быть в договоре
В договоре следует прямо предусмотреть снятие обременений, уполномочить доверительного управляющего на расчёты с банком и уточнить, какие обременения вы, возможно, принимаете (например, сервитуты). Доверительное управление адвоката регистрируется в электронном реестре Адвокатской палаты и застраховано.
А если долг больше цены?
Тогда продавец должен доплатить разницу из собственных средств, либо банк должен согласиться на снятие залога при частичной оплате. Это необходимо выяснить до подписания – ещё одна причина проверить выписку из поземельной книги заранее.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру с залогом?
Да. Через доверительное оформление кредит продавца погашается из цены, а залог снимается.
Кто оплачивает снятие залога?
Обычно продавец. Это следует урегулировать в договоре.
Сколько длится снятие обременения?
Обычно несколько недель – в зависимости от того, как быстро банк продавца предоставит документы и суд внесёт запись.
Маг. Невена Шотекова-Цьохлинг, адвокат и арбитражный управляющий в Вене. По состоянию на октябрь 2026 г. Общая информация – не является юридической консультацией по конкретному делу.
Планируете покупку или продажу?
С KaufSicher вы получаете проверку, договор купли-продажи и расчёты через доверительный счёт по фиксированной цене.
Подробнее о KaufSicherОтправить запрос+43 1 34 601 71