Kolumnen 2021

Austromatisierung 9/2021 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Neuerungen für Wohnungseigentümer ab 2022

Ursprünglich veröffentlicht 2021 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Nächstes Jahr soll eine Novelle des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) in Kraft treten, die einige interessante Neuerungen mit sich bringt. Die Beschlussfassung des Nationalrates soll noch im Herbst erfolgen, sodass die WEG-Novelle am 1. Jänner 2022 in Kraft treten kann.

Ein erklärtes Ziel des vorliegenden WEG-Entwurfs ist das Vorantreiben der Klimapolitik, wobei im Zuge der gegenständlichen Novelle gewisse Innovationen im Verkehrsbereich sowie im Gebäudesektor erforderlich sind. Die Novelle will umfassende Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge im Bereich von Wohngebäuden schaffen. Daher sollen insbesondere die Rahmenbedingungen im Wohnungseigentumsrecht für die Installation von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge verbessert werden.

Darüber hinaus sollen unterstützungswürdige Innovationen begünstigt werden, darunter fallen die Errichtung von Einzel-Photovoltaikanlagen, behindertengerechte Ausgestaltungen sowie der Einbau einbruchsicherer Türen und die Anbringung von Beschattungsvorrichtungen (Rollläden, Markisen, Außenjalousien, etc).

Die Durchsetzbarkeit von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen sowie die Schaffung von Elektrotankstellen und Einzel-Photovoltaikanlagen sollen durch vereinfachte Beschlussfassungsmöglichkeiten erleichtert werden. Die genannten Maßnahmen sollen daher künftig mit einer vereinfachten Beschlussfassung ins Leben gerufen werden, wobei für diese sogar eine Zustimmungsfiktion gelten soll: Konkret bedeutet dies, dass die Zustimmung eines Wohnungseigentümers als erteilt gilt, wenn er nicht binnen einer Frist von zwei Monaten ab Zugang der Benachrichtigung über die geplante Maßnahme widerspricht.

Entsprechend den geplanten Beschlussfassungsbestimmungen sollen auch Änderungen bei den Pflichten des Verwalters vorgenommen werden. Künftig wird die Hausverwaltung sohin verpflichtet sein, die Namen und die Zustelladressen der einzelnen Wohnungseigentümer den anderen bekanntzugeben, damit diese zwecks Ausübung der Gestaltungsmöglichkeiten kontaktiert werden können.

Das Regierungsprogramm sieht ferner Erleichterungen für Maßnahmen der sogenannten Dekarbonisierung vor: darunter versteht man Aufwändungen zur thermischen Sanierung und energietechnischen Verbesserung des Gebäudes, die mittels einer Mindestdotierung der Rücklage vorangetrieben werden sollen. Die wird sich künftig an der im Mietrechtsgesetz (MRG) vorgesehenen Rücklage für Wohnungen der Kategorie D orientieren und beträgt derzeit 0,90 Euro pro m². Bei diesen Rücklagen handelt es sich um ein Sondervermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieses kann sohin beim Verkauf der Wohnung nicht anteilig ausgezahlt werden, sondern verbleibt in der Hand der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ist im Falle des Verkaufs daher zu empfehlen, den Rücklagenstand vorab anzufragen und diesen bei der Bildung des Verkaufspreises zu berücksichtigen.

Die geplante WEG-Novelle 2022 setzt einige international vorgegebene Klimaziele um, wobei man sich in der Praxis eine viel umfassendere Reform gewünscht hätte.

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Weiterführend: Wohnungseigentum oder Miteigentum – was ist der Unterschied?

Austromatisierung 7/2021 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Drei- und fünfjähriger Kündigungsverzicht ist bei Mietverträgen unzulässig

Ursprünglich veröffentlicht 2021 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

In vielen Mietverträgen – sogar bei solchen für Konsumenten – finden sich Klauseln, die besagen, dass der Mieter für eine gewisse Zeit auf die Kündigung des Mietvertrages verzichtet (sogenannter Kündigungsverzicht). Das bedeutet für den Vermieter, dass wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig verlässt, er jedenfalls den Mietzins bis zum Ende des Kündigungsverzichtes erhält. Natürlich ist diese Bestimmung nachteilig für den Mieter, da dieser ein Interesse an der freien Kündbarkeit des Mietvertrages hat, da er ansonsten vielleicht jahrelang für ein Mietobjekt zahlt, welches er gar nicht mehr benutzt.

Ein ähnlicher Fall wurde vor den Obersten Gerichtshof (OGH) getragen, der als letzte Instanz nun entschieden hat, dass eine Klausel in Mietverträgen, die dem Mieter einen drei- oder sogar fünfjährigen Kündigungsverzicht auferlegt, unzulässig ist (OGH 27.05.2021, 9Ob13/21h). Das Verfahren wurde seitens der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte eingeleitet. Die beklagte Wohnbaugesellschaft verwendete insbesondere im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern allgemeine Geschäftsbedingungen/Vertragsformblätter, die mehr als 40 von der Klägerin beanstandete Klauseln enthielten. Insbesondere wurden dem OGH folgende zwei Klauseln aus den Mietverträgen dieser Gesellschaft zur rechtlichen Überprüfung auf deren Zulässigkeit vorgelegt, nämlich:

• Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten drei Bestandsjahre.
• Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten fünf Bestandsjahre.

Der OGH hat sich bei der Prüfung der beiden Klauseln insbesondere auf §6 Abs.1 Z1 KSchG (Konsumentenschutzgesetz) berufen, wonach derartige Vertragsbestimmungen für den Verbraucher nicht verbindlich sind, nach denen sich der Unternehmer eine unangemessen lange Frist ausbedingt, während derer der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist.

Dabei wurde eine Interessensabwägung zwischen den wirtschaftlichen Interessen des Unternehmers und den Interessen des Verbrauchers auf eine angemessene und feststellbare Erfüllungszeit vorgenommen: Der OGH hat insbesondere berücksichtigt, dass ein Mietvertrag für den Verbraucher typischerweise von hoher wirtschaftlicher Bedeutung ist. Dem Mieter, der die Wohnung wegen einer Änderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse nicht weiter benötigt, droht bei einer langen Bindung eine finanzielle Doppelbelastung, weil der alte Mietvertrag noch aufrecht ist, während ein neues Mietverhältnis bereits begründet ist.

Eine längerfristige Bindung an den Mietvertrag, die den Verbraucher im Ergebnis zur Zahlung doppelten Mietzinses verpflichten könnte, kann sehr rasch zu einer existenziell bedrohenden Einschränkung seiner wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit führen.

Im Regelfall kommt dem Mieter bei Veränderung seiner Lebensumstände, die eine Änderung seiner Wohnsituation erfordern, auch kein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Hingegen ist eine sachliche Rechtfertigung für einen drei- oder fünfjährigen Kündigungsverzicht nicht zu erkennen.

Abgesehen davon, dass die beklagte Gesellschaft nach den bindenden Feststellungen auch unsanierte Wohnungen vermietet, kann die bloße Sanierung einer Wohnung vor der Vermietung eine derart lange Bindung des Mieters nicht rechtfertigen.

Daher gelangt der OGH zur Rechtsansicht, dass das Interesse des Mieters, auf massive Veränderungen in seiner eigenen Sphäre in zeitlich angemessener Frist zu reagieren, und die für ihn oft existenziell bedeutsame Wohnungsfrage nach seinen Bedürfnissen regeln zu können, über das wirtschaftliche Interesse des Vermieters am langjährigen Bestand von Mietverhältnissen jedenfalls überwiegt, sodass ein derartig langer Kündigungsverzicht unzulässig ist.

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Weiterführend: Ich kaufe eine Wohnung, die ich vermieten möchte – kann ich frei vermieten?

Austromatisierung 6/2021 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Neuerungen beim Insolvenzverfahren

Ursprünglich veröffentlicht 2021 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Mit dem Restrukturierungs- und Insolvenz-Richtlinie-Umsetzungsgesetz wird die sogenannte Restrukturierungs-RL der EU (RL 2019/1023) in Österreich umgesetzt. Die Richtlinie hat das Ziel vor Augen, Unternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, zu retten und deren Bestandsfähigkeit wiederherzustellen. Dadurch sollen europaweit Arbeitsplätze gesichert, notleidende Kredite abgebaut und die Wirtschaft gefördert werden. Die Schuldner sollen insgesamt in die Lage versetzen werden, ihre Geschäftstätigkeit ganz oder teilweise fortzusetzen.

Grundsätzlich wird für bestandsfähige Unternehmen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, ein sogenanntes gerichtliches Restrukturierungsverfahren zur Verfügung stehen. Dieses Restrukturierungsverfahren wurde explizit für Unternehmer – sowohl natürliche als auch juristische Personen – gedacht. In diesem Verfahren (ähnlich dem Sanierungsverfahren) soll ein Restrukturierungsplan vorgelegt sein, der neben den zu ergreifenden Restrukturierungsmaßnahmen auch eine Festlegung der zu bedienenden Quote sowie die geplante Kürzung von Forderungen der Gläubiger beinhalten soll. Nach der Richtlinie – sowie dem derzeit vorliegenden Gesetzentwurf – darf die Frist für die vollständige Entschuldung der vom Insolvenzverfahren betroffenen Unternehmer höchstens drei Jahre betragen.

Das derzeit geltende Abschöpfungsverfahren mit der Dauer von fünf Jahren soll um die zur Umsetzung der Restrukturierungs- und Insolvenz-Richtlinie (EU) 2019/1023 (RIRL) erforderlichen Regelungen in Form eines Tilgungsplans ergänzt werden. Diese Besonderheit besteht dann darin, dass dieser Tilgungsplan ebenfalls eine Laufzeit von höchstens drei Jahren hat und auch von Einzelunternehmern in Anspruch genommen werden kann.

Zur Erinnerung: Gemäß der Covid19-Gesetzgebung ist die Insolvenzantragspflicht eines Schuldners bei einer im Zeitraum von 1. März 2020 bis 30. Juni 2021 eingetretenen Überschuldung entfallen. In diesem Fall konnte auch infolge eines Gläubigerantrages kein Verfahren eröffnet werden. Ist der Schuldner daher bei Ablauf des 30. Juni 2021 nach wie vor überschuldet, so hat er die Eröffnung des Insolvenzverfahrens spätestens innerhalb von 60 Tagen nach dem 30. Juni 2021 oder 120 Tage nach Eintritt der Überschuldung, je nachdem welcher Zeitraum später endet, zu beantragen. Trat die Überschuldung jedoch bereits vorher ein, so bleibt die Antragspflicht aufrecht. Auch bei Vorliegen einer Zahlungsunfähigkeit besteht unverändert eine Insolvenzantragspflicht. Daher empfehle ich, im Falle künftiger Insolvenz eine Beratung vor Einleitung des Insolvenzverfahrens in Anspruch zu nehmen.

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Weiterführend: Unternehmenssanierung & Krisenberatung