Kolumnen & Beiträge 2018

Austromatisierung 4/2018 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Wohnungskauf und freie Mietzinsbildung

Ursprünglich veröffentlicht 2018 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Immer wieder treffe ich als Vertragserrichter in der Praxis auf das Phänomen des »blinden« Wohnungskaufs ohne jegliche Vorabprüfung der Vermietungsmöglichkeiten.

Teilweise gehen die Käufer im Vorfeld des Erwerbs davon aus, dass sie ausschließlich selbst oder aber höchstens ihre Kinder eines Tages die Wohnung benutzen würden, oder aber – z.B. bei Geschäftsräumlichkeiten – dass ausschließlich die eigene Firma die Räumlichkeiten benutzen wird, sodass keinerlei Gedanken an eine künftige Vermietung »verschwendet« werden. Wenn dann die Wohnung oder die Geschäftsräumlichkeit – aus welchem Grund auch immer – vermietet werden muss, erleben manche Käufer eine böse Überraschung: Es kann plötzlich gar nicht der marktübliche (freie) Mietzins verlangt und damit die Kreditraten abgegolten werden, sondern es ist der Mietzins nach oben entweder mit einem Richtwert oder mit einer gewissen »Angemessenheit« gedeckelt und beträgt vielleicht einen Bruchteil des marktüblichen Mietzinses! Oder aber man hat die Wohnung vielleicht sogar einige Jahre vermietet, der Mieter zieht dann aus und es landet zwei Wochen später im Briefkasten des Vermieters ein Antrag auf Überprüfung des Mietzinses. Einige Zeit später muss der Eigentümer dann doch z.B. ein Drittel des gesamten über die Jahre vereinnahmten Mietzinses samt 4% Zinsen zurückerstatten. Damit Sie vor derartig negativen Überraschungen gefeit sind, liste ich folgend einige Grundsätze auf:

• Mietwohnungen bzw. Geschäftsräumlichkeiten in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, oder
• Mietwohnungen bzw. Geschäftsräumlichkeiten in Gebäuden mit Wohnungseigentum, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden, oder
• Mietwohnungen bzw. Geschäftsräumlichkeiten in geförderten Häusern (auch Neubauten) fallen generell in den Bereich des Mietrechtsgesetzes, nach welchem eben nicht mehr der freie Mietzins verlangt werden kann. Für alle gilt, dass im Haus mehr als zwei Wohneinheiten vorhanden sein müssen.

Generell ist Vorsicht bei allen Arten von Fördermitteln (meistens Landes- bzw. Wohnbauförderungen diverser Fonds) geboten, da bei denen – bis auf ganz wenige Ausnahmen – ebenfalls nicht der freie Mietzins verlangt werden kann. Daher sind Genossenschaftswohnungen jedes Alters auch grundsätzlich vom freien Mietzins ausgenommen.

Ich empfehle immer eine kurze Vorabüberprüfung – sogar wenn zum Zeitpunkt des Kaufs keine Vermietungsabsicht besteht –, um künftige negative Überraschungen zu verhindern.

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Weiterführend: Ich kaufe eine Wohnung, die ich vermieten möchte – kann ich frei vermieten?

Austromatisierung 2/2018 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Vereinfachte Gründung einer GmbH

Ursprünglich veröffentlicht 2018 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Seit 1. Jänner gilt das vereinfachte Verfahren zur Gründung der so genannten »kleinen« GmbH – also Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Die wichtigste Änderung betrifft die Möglichkeit zur Gründung ohne Notar – es reicht eine Handy-Signatur oder Bürgerkarte.

Gemäß des neuen § 9a GmbHG kann nun eine Gesellschaft vereinfacht gegründet werden, wenn es sich um eine Ein-Mann-Gesellschaft handelt, deren einziger Gesellschafter eine natürliche Person und zugleich einziger Geschäftsführer ist.

Dazu wird aber verlangt, dass ein Bankinstitut anlässlich der Einzahlung der Stammeinlage auf das neu eröffnete Konto der Gesellschaft die Identität des zukünftigen Gesellschafters und Geschäftsführers durch persönliche Vorlage seines amtlichen Lichtbildausweises überprüft. Dies gilt auch dann, wenn der Gesellschafter und Geschäftsführer bereits Kunde des Kreditinstituts ist. Der Geschäftsführer hat auch seine Unterschrift vor dem Kreditinstitut zu zeichnen (Musterzeichnung). Das Bankinstitut hat nach der Entbindung vom Bankgeheimnis die Bankbestätigung über die Einzahlung des Stammkapitals, die Kopie des Lichtbildausweises des zukünftigen Gesellschafters und Geschäftsführers sowie die Musterzeichnung auf elektronischem Weg direkt an das Firmenbuch zu übermitteln.

Wichtig ist ferner, dass das Stammkapital exakt 35.000 Euro betragen muss. Von diesem Stammkapital müssen grundsätzlich 17.500 Euro eingezahlt werden, außer der Gesellschafter nimmt die Gründungsprivilegierung in Anspruch – in diesem Fall beträgt die gründungsprivilegierte Stammeinlage 10.000 Euro, von der nur 5.000 sofort bei der Gründung eingezahlt werden müssen.

Der Gesellschaftsvertrag nennt sich bei einer Ein-Mann-GmbH »Erklärung über die Errichtung der Gesellschaft«. Diese beschränkt sich bei der vereinfachten GmbH-Gründung auf einen (Muster-)Mindestinhalt, vor allem aber auf die Bestellung des Geschäftsführers sowie gegebenenfalls auf Regelungen über den Ersatz der Gründungskosten bis zu einem Höchstbetrag von 500 Euro, über die Gründungsprivilegierung des Stammkapitals und über die Verteilung des Bilanzgewinns.

Die Erklärung über die Errichtung der Gesellschaft sowie die Anmeldung der Gesellschaft zur Eintragung im Firmenbuch bedürfen dann nicht der Form eines Notariatsakts, sondern können in (standardisierter) elektronischer Form direkt an das Firmenbuch übermittelt werden. Schließlich muss bei der Übermittlung die Identität des Gesellschafters zweifelsfrei festgestellt werden, beispielsweise mittels Handy-Signatur oder Bürgerkarte. Die derart übermittelten Dokumente gelten als Originalurkunden. Es ist grundsätzlich zu begrüßen, wenn Erleichterungen bei der Unternehmensgründung beschlossen werden, die sowohl behördliche Wege als auch zusätzliche Kosten gespart werden. Bei komplexeren Sachverhalten sollte die rechtsanwaltliche Beratung aber dadurch nicht ersetzt werden.

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Weiterführend: Gesellschaftsrecht: Gründung, Beteiligung, Nachfolge