Kolumnen & Beiträge 2016

Austromatisierung 8/2016 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Wie viel darf der Vermieter wirklich verlangen?

Ursprünglich veröffentlicht 2016 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

In der Praxis treten immer wieder Fälle auf, in denen ein Unternehmen (GmbH, KG oder auch ein Einzelunternehmer) eine Geschäftsräumlichkeit mietet, jahrelang einen stark überhöhten Mietzins bezahlt und diesen nicht einmal bei Beendigung des Mietvertrages überprüfen lässt. Das Mietrechtsgesetz gilt an sich aber nicht nur für Wohnungen, sondern genauso für Geschäftsräumlichkeiten, wie insbesondere Geschäftslokale, Magazine, Werkstätten oder Arbeitsräume sowie für die mitvermieteten Garagen, Abstellplätze, Hausgärten, Kellerabteile oder Ladeflächen. Es ist zugegebenermaßen nicht gerade einfach, sich im Dschungel von mietrechtlichen Bestimmungen zurecht zu finden und insbesondere festzustellen, welche Bestimmungen für die konkrete Geschäftsräumlichkeit überhaupt zur Anwendung kommen. Vereinfacht ausgedrückt, kann der Mietzins auf seine Angemessenheit in folgenden Fällen überprüft werden:

• Geschäftsräumlichkeiten in Altbauten, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, oder
• Geschäftsräumlichkeiten in vermieteten Eigentumswohnungen in Altbauten, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden.

Bei Neubauten kann der Mietzins dann überprüft werden, wenn Fördermittel in Anspruch genommen wurden.

Es gibt allerdings Ausnahmen aus diesen Grundsätzen. Insbesondere ausgenommen sind Mietverträge unter sechs Monaten, Dienstwohnungen, Ferienwohnungen oder auch Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, z.B. Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Wenn das Alter des Gebäudes nicht bekannt sein sollte, könnte die Hausverwaltung Auskunft darüber erteilen, da erfahrungsgemäß wenige Vermieter die Einsicht in den Bauakt des Hauses erlauben. Ob Fördermittel in Anspruch genommen wurden – wie z.B. Landesförderungen, geförderte Darlehen, Förderungen nach dem Wohnhauswiederaufbaufonds (WWF) oder des Wohnbauförderungsgesetzes (WFG) 1968, kann an sich auch bei der Hausverwaltung abgefragt werden. Diese Förderungen sind nicht selten auch mittels eines Grundbuchsauszuges ersichtlich, wenn die Hausverwaltung keine Auskunft erteilen kann.

Weiters ist zu beachten, dass bei einem unbefristeten Mietvertrag das Verfahren auf Überprüfung der Höhe des Mietzinses binnen drei Jahren ab Abschluss des Vertrages bei der Schlichtungsstelle eingeleitet werden muss. Bei einem befristeten Mietvertrag muss der Antrag auf Überprüfung hingegen spätestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses eingebracht werden. Dafür kann aber bei einem befristeten Mietverhältnis die Höhe des Mietzinses für die letzten zehn Jahre überprüft werden, auch bei den sogenannten »Kettenmietverträgen«. Bei befristeten Mietverhältnissen steht dem Mieter darüber hinaus auch ein Befristungsabschlag in Höhe von 25% des angemessenen bzw. des Richtwertmietzinses zu.

Da es sich erfahrungsgemäß bei der Rückzahlung des überhöhten Mietzinses nicht gerade um geringe Beträge handelt, empfehle ich jedenfalls eine Überprüfung der Angemessenheit des Mietzinses.

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Weiterführend: Ich kaufe eine Wohnung, die ich vermieten möchte – kann ich frei vermieten?

Austromatisierung 7/2016 · Kolumne „Wenn’s recht ist“

Neuerungen im Erbrecht ab 1. Jänner 2017

Ursprünglich veröffentlicht 2016 · Mag. Nevena M. Shotekova-Zöchling

Für alle Sterbefälle gelten ab dem kommenden Jahreswechsel umfassende Neuerungen im Erbrecht. Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Formvorschriften für die Errichtung von Testamenten. Wurde das Testament auf einem Computer oder durch dritte Personen, also »fremdhändig« erfasst, genügt die Unterschrift des Erblassers nicht. Vorausgesetzt werden zusätzlich zur Unterschrift durch den Erblasser die Unterfertigung von drei gleichzeitig anwesenden Zeugen sowie ein vom Erblasser selbst geschriebener Zusatz, der aussagt, dass dieses Testament seinem letzten Willen entspricht.

Das österreichische Erbrecht hat bis jetzt die Lebensgefährten nicht weiter berücksichtigt, sodass diese keine Erbansprüche hatten. Eine wichtige Neuerung ist, dass, falls keine sonstigen (gesetzlichen oder testamentarischen) Erben vorhanden sind, der Lebensgefährte nun ein außerordentliches Erbrecht erhält. Voraussetzung ist allerdings, dass in den letzten drei Jahren ein gemeinsamer Haushalt mit dem Erblasser bestanden hat. Eine weitere interessante Neuerung betrifft nahe Angehörige des Erblassers. Diese bekommen nun eine entsprechende Entschädigung für die geleistete Unterstützung durch die Verlassenschaft, sofern sie sich mindestens sechs Monate – und nicht bloß geringfügig – in den letzten drei Jahren vor dem Todeseintritt um den Erblasser unentgeltlich gekümmert haben.

Weiters wird der Pflichtteil reformiert: Bestimmten nahen Angehörigen des Erblassers steht ein gesetzliches Erbrecht zu. Auch wenn diese im Testament nicht genannt sind, bekommen sie die Hälfte von ihrem gesetzlichen Teil. Ab dem 1. Jänner 2017 werden aber nur mehr die Nachkommen und der Ehepartner, bzw. der eingetragene Partner pflichtteilsberechtigt sein. Bis jetzt stand dieses Recht auch den Eltern des Erblassers zu. Um den Eltern etwas von der Erbschaft zukommen zu lassen, müssen diese daher ausdrücklich z.B. in einem Testament bedacht werden. Erwähnenswert ist auch, dass wenn ein Testament zugunsten des Ehepartners errichtet wurde, dieses Testament automatisch seine Rechtskraft verliert, falls die Ehe geschieden wird. Sollte das Testament daher auch nach der Scheidung gültig bleiben, muss der Erblasser dies künftig ausdrücklich vorsehen. Weiters wird die Übergabe eines Betriebs an Familienmitglieder zum Teil erleichtert, indem der Pflichtteil für die anderen Familienmitglieder bis zu zehn Jahre gestundet werden kann. Diese Stundung geschieht entweder auf Anordnung des Erblassers im Testament oder auf Antrag des belasteten Erben im Verlassenschaftsverfahren. Zweck dieser Änderung ist die Vermeidung von Fällen, in denen der Erbe den Familienbetrieb zu Geld machen muss, um die Pflichtteile der anderen Familienmitglieder auszuzahlen.

Aufgrund der Tragweite aller Entscheidungen betreffend die Erbansprüche der Hinterbliebenen empfehle ich bei Unklarheiten die Inanspruchnahme einer rechtsfreundlichen Beratung.

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Weiterführend: Erbrecht in Wien: Beratung und Vertretung