Предложение о покупке (Kaufanbot) — подводные камни и ловушки, часть II

В первой части этой серии речь шла, пожалуй, о самом важном выводе: предложение о покупке (Kaufanbot) – это не ни к чему не обязывающая бумага, а юридически обязывающее волеизъявление о заключении договора. Кто подписывает, берёт на себя обязательство – и как только продавец принимает предложение, договор купли-продажи по существу уже заключён. Фраза «Я передумал» тогда уже ничего не решает.

Однако обязывающая сила – лишь первое препятствие. В повседневной практике мы видим, что реальный финансовый ущерб возникает не из самой связанности обязательством, а из того, что написано мелким шрифтом, – или того, чего там нет. Эта вторая часть посвящена именно этим подводным камням и ловушкам.

Многие предложения о покупке оформляются на готовых формулярах маклерского агентства. Эти формуляры, что вполне понятно, не предназначены для защиты интересов покупателя – они служат прежде всего быстрому заключению сделки. Часто они ограничиваются кратким описанием объекта и ценой.

Настоящая проблема: хорошее предложение о покупке должно содержать все существенные основные и второстепенные условия будущего договора – дату передачи, состояние объекта, продаваемый вместе с ним инвентарь, вопросы ответственности, освобождение от обременений. Если этих пунктов нет, позднее возникают споры или применяются субсидиарные нормы закона, которые не обязательно отвечают интересам покупателя.

Предложения о покупке на формулярах маклеров нередко содержат оговорки, односторонне выгодные продавцу. Особенно опасны две из них:

• Исключение гарантии: если гарантийная ответственность исключена, риск скрытых недостатков несёт сам покупатель – в том числе тех, которые проявляются лишь после передачи.
• Исключение laesio enormis (ущерб свыше половины стоимости): обычно договор можно оспорить, если стоимость полученного составляет менее половины встречного предоставления. Если эта защита исключена, покупатель теряет важный корректирующий механизм.

После подписания для исправления, как правило, уже слишком поздно. Именно поэтому каждое предложение необходимо проверять до подписания.

По опыту, это самая дорогая ловушка из всех. Кто подписывает предложение о покупке без оговорки о финансировании (Finanzierungsvorbehalt), а затем не получает одобрения кредита от банка, остаётся юридически связан – и в худшем случае должен возместить ущерб и уплатить полную комиссию маклера, хотя так и не смог приобрести недвижимость.

Из практики: Верховный суд (OGH) разъяснил, что сорвавшееся финансирование само по себе не является основанием для отказа от договора или освобождения от комиссии маклера – если не была прямо согласована оговорка о финансировании. «Банк же не финансирует» – по-человечески понятно, но без соответствующей оговорки юридически ничего не меняет.

Действенная оговорка о финансировании должна быть чётко сформулирована, определена по содержанию и ограничена по сроку. Расплывчатого намёка недостаточно.

Всё более распространённой и особенно выгодной для покупателя является оговорка об адвокатской проверке (anwaltlicher Prüfungsvorbehalt). При этом покупатель прямо оставляет за собой право в течение короткого срока – обычно от семи до четырнадцати дней – поручить проверку предложения о покупке адвокату и отказаться от него, если проверка даст отрицательный результат.

Преимущество очевидно: барьеры для отказа сравнительно низкие. Покупателю достаточно лишь доказать, что адвокатская проверка состоялась и заявление об отказе было сделано в срок. Содержание юридической оценки, как правило, раскрывать не нужно.

Кто подаёт предложение о покупке, не ознакомившись предварительно с актуальной выпиской из поземельной книги (Grundbuch), рискует столкнуться с неприятными сюрпризами. В поземельной книге могут быть зарегистрированы обременения, существенно ограничивающие стоимость и возможности использования недвижимости:

• Залоговые права – например, непогашенные ипотеки прежних собственников
• Сервитуты (Dienstbarkeiten) – права прохода, прокладки коммуникаций или проживания третьих лиц
• Запреты на обременение и отчуждение – которые могут блокировать продажу или обременение
• Права преимущественной покупки – которые обеспечивают третьим лицам приоритет при приобретении

Такие обременения часто можно устранить – но только если о них известно до того, как Вы связали себя обязательством.

Существует законное право на отказ, о котором многие покупатели не знают: § 30a Закона о защите прав потребителей (KSchG), так называемая «защита от давления» (Überrumpelungsschutz). Однако оно действует только при строго определённых условиях, которые должны быть выполнены одновременно:

• речь идёт о потребителе (а не о предпринимателе),
• предложение о покупке было подано в тот же день, что и первый осмотр, и
• объект должен служить покупателю или близкому родственнику основным местом жительства.

Если эти условия соблюдены, покупатель может отказаться в течение одной недели. Важно: срок начинает течь только после того, как покупатель получил копию предложения и был письменно уведомлён о своём праве на отказ. Если такое уведомление не было сделано, срок продлевается – максимум до одного месяца с момента первого осмотра.

В действительности же предложение часто подписывается лишь через несколько дней после осмотра. Тогда этого права на отказ изначально нет. Поэтому ни в коем случае не стоит на него полагаться.