Rücktritt vom Kaufanbot: Welcher Schadenersatz droht wirklich?

Sie haben ein Kaufanbot unterschrieben und möchten nun doch zurück? Dann stellt sich sofort die entscheidende Frage: Was kostet Sie das? Die Antwort fällt sehr unterschiedlich aus – je nachdem, wie das Anbot formuliert ist, wer beteiligt war und in welcher Phase Sie zurücktreten.

Das Kaufanbot – auch Kaufangebot oder Kaufanbot Immobilie genannt – ist ein verbindliches Angebot des Käufers, eine Liegenschaft oder Eigentumswohnung zu bestimmten Bedingungen zu erwerben.

Genau hier liegt das häufigste Missverständnis. Viele Käufer unterschreiben ein Kaufanbot in der Annahme, damit lediglich ihr ernsthaftes Interesse zu bekunden. Tatsächlich handelt es sich um eine rechtsverbindliche Willenserklärung im Sinne des ABGB. Der Käufer ist an sein Anbot für die darin genannte Bindungsfrist gebunden – häufig zwei bis vier Wochen.

Nimmt der Verkäufer das Anbot innerhalb dieser Frist an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Der später beim Notar oder Rechtsanwalt errichtete Kaufvertrag setzt diese Einigung nur noch um und macht sie grundbuchsfähig.

Praktische Folge: Wer nach Annahme des Anbots zurücktreten will, tritt nicht von einem Angebot zurück – sondern von einem bereits geschlossenen Vertrag. Das ist rechtlich etwas völlig anderes und in aller Regel deutlich teurer.

Phase 1: Anbot abgegeben, noch nicht angenommen

Solange der Verkäufer das Kaufanbot nicht angenommen hat, kann der Käufer sein Anbot grundsätzlich nur dann widerrufen, wenn der Widerruf vor oder gleichzeitig mit dem Anbot beim Verkäufer eintrifft. In der Praxis ist das nahezu nie der Fall.

Ausnahme: Wurde im Anbot ein Widerrufsvorbehalt vereinbart, ist ein Rücktritt zu den dort genannten Bedingungen möglich. Prüfen Sie den Text Ihres Anbots genau – solche Klauseln sind seltener, als viele annehmen, kommen aber vor.

Phase 2: Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG

Dies ist die praktisch wichtigste Ausnahme. § 30a Konsumentenschutzgesetz gewährt ein Rücktrittsrecht, wenn folgende Voraussetzungen zusammentreffen:

• Der Käufer ist Verbraucher (kein Unternehmer).
• Es geht um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück zum Bau eines Einfamilienhauses, das der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Käufers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.
• Die Vertragserklärung wurde am selben Tag abgegeben, an dem der Käufer das Objekt erstmals besichtigt hat.
  Ein Immobilienmakler war eingeschaltet.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Käufer binnen einer Woche schriftlich zurücktreten. Die Frist beginnt mit der Aushändigung einer schriftlichen Belehrung über das Rücktrittsrecht – erfolgt diese nicht, verlängert sich die Frist erheblich, längstens jedoch auf einen Monat ab Vertragserklärung.

Das wird in der Praxis häufig übersehen: Gerade bei Besichtigungen mit sofortiger Anbotsunterzeichnung – ein bei stark nachgefragten Objekten übliches Vorgehen – liegen die Voraussetzungen des § 30a KSchG oft vor.

Phase 3: Anbot angenommen – der Kaufvertrag steht

Ab der Annahme durch den Verkäufer gibt es kein allgemeines Rücktrittsrecht mehr. Ein Ausstieg ist dann nur noch möglich über:

• eine einvernehmliche Vertragsaufhebung mit dem Verkäufer,
• die Anfechtung wegen Irrtums, List oder Zwang (§§ 870 ff ABGB),
• die Gewährleistung bei verschwiegenen Mängeln,
• den Eintritt einer im Anbot vereinbarten auflösenden Bedingung – etwa den Nichterhalt der Finanzierungszusage.

Der letzte Punkt ist der wichtigste Hebel überhaupt. Ein sauber formulierter Finanzierungsvorbehalt im Kaufanbot ist der wirksamste Schutz vor genau dieser Situation.

Variante 1: Reugeld vereinbart

Wurde ein Reugeld (§ 909 ABGB) vereinbart, darf der Käufer gegen Zahlung dieses Betrags vom Vertrag zurücktreten. Das Reugeld ist damit der Preis für den Ausstieg – weitergehender Schadenersatz ist ausgeschlossen.

In der Praxis werden Reugelder häufig in Höhe von fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises vereinbart. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 20.000 bis 40.000 Euro.

Der Vorteil für den Käufer: Kalkulierbarkeit. Der Betrag steht fest, unabhängig davon, welchen Schaden der Verkäufer tatsächlich erleidet.

Variante 2: Konventionalstrafe (Vertragsstrafe) vereinbart

Eine Konventionalstrafe (§ 1336 ABGB) wird unabhängig vom tatsächlichen Schaden fällig. Anders als beim Reugeld erlaubt sie den Rücktritt aber nicht – sie sanktioniert ihn.

Wichtig: Konventionalstrafen unterliegen dem richterlichen Mäßigungsrecht. Ist die Strafe im Verhältnis zum tatsächlichen Nachteil des Verkäufers unangemessen hoch, kann das Gericht sie herabsetzen. Bei Verbrauchergeschäften ist dieses Mäßigungsrecht zwingend und kann nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Zusätzlich kann der Verkäufer einen darüber hinausgehenden Schaden geltend machen – aber nur, wenn dies im Anbot ausdrücklich vereinbart wurde.

Variante 3: Keine Regelung getroffen – der gesetzliche Schadenersatz

Enthält das Kaufanbot keine Regelung zu Reugeld oder Konventionalstrafe, gilt das allgemeine Schadenersatzrecht. Der Verkäufer muss seinen Schaden dann konkret behaupten und beweisen.
Ersatzfähig sind insbesondere:

• Vergeblich aufgewendete Kosten – etwa Vertragserrichtungskosten, Kosten für Gutachten oder Energieausweis
• Kosten der neuerlichen Vermarktung – Inserate, weitere Maklerleistungen
• Ein Mindererlös, wenn das Objekt in der Folge nur zu einem geringeren Preis verkauft werden kann
• Zwischenfinanzierungskosten, wenn der Verkäufer im Vertrauen auf den Abschluss disponiert hat

Nicht ersatzfähig sind dagegen bloße Ärgernisse, Zeitaufwand oder entgangene Gelegenheiten, die sich nicht beziffern lassen. Und: Der Verkäufer trifft eine Schadensminderungspflicht – er muss sich um eine zügige Weiterveräußerung bemühen.

Der praktische Punkt: In der Beratungspraxis liegen die tatsächlich durchsetzbaren Beträge häufig deutlich unter dem, was der Verkäufer zunächst fordert. Gerade der Mindererlös ist auf einem funktionierenden Markt oft schwer nachzuweisen.

Viele Käufer konzentrieren sich beim Rücktritt vom Kaufanbot ausschließlich auf den Schadenersatz gegenüber dem Verkäufer – und übersehen den Makler.

Die Maklerprovision wird nach dem Maklergesetz grundsätzlich mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts fällig. Ist der Kaufvertrag durch Annahme des Anbots zustande gekommen, ist der Provisionsanspruch entstanden – auch dann, wenn der Vertrag später einvernehmlich wieder aufgehoben wird.

Bei einer Provision von drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer sind das bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro rund 14.400 Euro – ein Betrag, der den eigentlichen Schadenersatz übersteigen kann.

Anders liegt der Fall beim Rücktritt nach § 30a KSchG: Hier entfällt der Provisionsanspruch, weil das Geschäft rückwirkend beseitigt wird. Auch das ist ein Grund, dieses Rücktrittsrecht als Erstes zu prüfen.

1. Fristen prüfen – sofort. Das Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG ist auf eine Woche befristet. Jeder Tag zählt. Prüfen Sie das Datum der Erstbesichtigung und das Datum Ihrer Unterschrift.
2. Das Kaufanbot im Wortlaut lesen. Entscheidend sind: Bindungsfrist, Reugeld- oder Konventionalstrafenklausel, Finanzierungsvorbehalt, Widerrufsvorbehalt, aufschiebende oder auflösende Bedingungen.
3. Klären, ob das Anbot bereits angenommen wurde. Der Unterschied zwischen Phase 1 und Phase 3 entscheidet über Ihre gesamte rechtliche Position.
4. Nichts unterschreiben, was der Verkäufer oder Makler Ihnen jetzt vorlegt. Aufhebungsvereinbarungen enthalten häufig Klauseln, die Ihre Position verschlechtern – etwa ein Anerkenntnis der vollen Provision oder einen Verzicht auf Einwendungen.
5. Nicht ungeprüft zahlen. Geforderte Beträge sind oft verhandelbar, insbesondere wenn kein Reugeld vereinbart wurde und der Verkäufer seinen Schaden konkret nachweisen müsste.

Die meisten dieser Situationen entstehen, weil ein Kaufanbot ungeprüft unterschrieben wurde – häufig unter Zeitdruck, direkt bei der Besichtigung, mit dem Hinweis, es gebe weitere Interessenten.

Ein Kaufanbot mit sauberem Finanzierungsvorbehalt, klarer Bindungsfrist und einer ausgewogenen Rücktrittsregelung kostet einen Bruchteil dessen, was ein späterer Ausstieg kostet.

Wenn Sie derzeit ein Kaufanbot vorliegen haben und noch nicht unterschrieben haben: Lassen Sie es vorher prüfen. Das ist der mit Abstand kostengünstigste Zeitpunkt für rechtliche Beratung im gesamten Kaufprozess.

Ein kurzes Gespräch genügt meist, um zu klären, ob und zu welchen Bedingungen ein Rücktritt vom Kaufanbot noch möglich ist und welche Kosten tatsächlich drohen. Wir prüfen Ihr Kaufanbot , mögliche Rücktrittsrechte und Schadenersatzforderungen und unterstützen Sie bei der weiteren Vorgehensweise.

Mag. Nevena Shotekova-Zöchling
Rechtsanwältin
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