Kaufanbot – Tücken und Fallen, Teil II

Im ersten Teil dieser Reihe ging es um die vielleicht wichtigste Erkenntnis überhaupt: Ein Kaufanbot ist kein unverbindliches Stück Papier, sondern eine rechtlich bindende Vertragserklärung. Wer unterschreibt, verpflichtet sich – und sobald der Verkäufer annimmt, ist der Kaufvertrag im Kern bereits zustande gekommen. Ein „Ich habe es mir anders überlegt“ genügt dann nicht mehr.

Doch die Bindungswirkung ist nur die erste Hürde. In der täglichen Praxis sehen wir, dass die eigentlichen finanziellen Schäden nicht aus der Bindung selbst entstehen, sondern aus dem, was im Kleingedruckten steht – oder was darin fehlt. Dieser zweite Teil widmet sich genau diesen Tücken und Fallen.

Viele Kaufanbote werden auf vorgefertigten Formularen des Maklerbüros abgegeben. Diese Formulare sind verständlicherweise nicht darauf ausgelegt, die Interessen des Käufers zu schützen – sie dienen in erster Linie dem zügigen Geschäftsabschluss. Häufig beschränken sie sich auf eine knappe Beschreibung des Objekts und den Preis.

Das eigentliche Problem: Ein gutes Kaufanbot sollte alle wesentlichen Haupt- und Nebenpunkte des späteren Vertrages enthalten – Übergabetermin, Zustand des Objekts, mitverkauftes Inventar, Haftungsfragen, Lastenfreistellung. Fehlen diese Punkte, entstehen später Streitigkeiten, oder es gelten gesetzliche Auffangregeln, die nicht unbedingt im Interesse des Käufers liegen.

Makler-Kaufanbote enthalten nicht selten Klauseln, die einseitig den Verkäufer begünstigen. Besonders heikel sind zwei davon:

• Gewährleistungsausschluss: Wird die Gewährleistung ausgeschlossen, trägt der Käufer das Risiko für versteckte Mängel selbst – auch für solche, die erst nach der Übergabe zutage treten.
• Ausschluss der laesio enormis (Verkürzung über die Hälfte): Normalerweise kann ein Vertrag angefochten werden, wenn der Wert der Leistung weniger als die Hälfte der Gegenleistung beträgt. Wird dieser Schutz abbedungen, verliert der Käufer ein wichtiges Korrektiv.

Einmal unterschrieben, ist es für eine Korrektur meist zu spät. Genau deshalb gehört jedes Anbot vor der Unterschrift geprüft.

Dies ist erfahrungsgemäß die teuerste Falle von allen. Wer ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt unterschreibt und dann keine Kreditzusage der Bank erhält, bleibt rechtlich gebunden – und schuldet im schlimmsten Fall Schadenersatz sowie die volle Maklerprovision, obwohl er die Immobilie nie erwerben konnte.

Aus der Praxis: Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass eine gescheiterte Finanzierung für sich allein kein Grund ist, sich vom Vertrag zu lösen oder der Maklerprovision zu entgehen – sofern kein ausdrücklicher Finanzierungsvorbehalt vereinbart wurde. „Die Bank finanziert doch nicht“ ist menschlich nachvollziehbar, aber ohne entsprechende Klausel rechtlich wirkungslos.

Ein wirksamer Finanzierungsvorbehalt muss klar formuliert, inhaltlich bestimmt und zeitlich befristet sein. Eine vage Andeutung genügt nicht.

Ein zunehmend verbreiteter und besonders käuferfreundlicher Vorbehalt ist der anwaltliche Prüfungsvorbehalt. Dabei behält sich der Käufer ausdrücklich das Recht vor, das Kaufanbot innerhalb einer kurzen Frist – üblich sind sieben bis vierzehn Tage – von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, und kann zurücktreten, wenn diese Prüfung negativ ausfällt.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Hürden für einen Rücktritt sind vergleichsweise niedrig. Der Käufer muss lediglich nachweisen, dass eine anwaltliche Prüfung stattgefunden hat und die Rücktrittserklärung fristgerecht abgegeben wurde. Der Inhalt der rechtlichen Beurteilung muss in der Regel nicht offengelegt werden.

Wer ein Kaufanbot abgibt, ohne zuvor einen aktuellen Grundbuchauszug eingesehen zu haben, riskiert böse Überraschungen. Im Grundbuch können Belastungen eingetragen sein, die den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich einschränken:

• Pfandrechte – etwa offene Hypotheken früherer Eigentümer
• Dienstbarkeiten (Servitute) – Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte Dritter
• Belastungs- und Veräußerungsverbote – die einen Verkauf oder eine Belastung blockieren können
• Vorkaufsrechte – die Dritten den Vorrang beim Erwerb sichern

Solche Lasten lassen sich häufig bereinigen – aber nur, wenn man sie kennt, bevor man sich bindet.

Es gibt ein gesetzliches Rücktrittsrecht, das viele Käufer nicht kennen: § 30a Konsumentenschutzgesetz, der sogenannte „Überrumpelungsschutz“. Er greift jedoch nur unter eng gefassten Voraussetzungen, die alle gemeinsam vorliegen müssen:

• Es handelt sich um einen Verbraucher (keinen Unternehmer),
• das Kaufanbot wurde am selben Tag der ersten Besichtigung abgegeben, und
• das Objekt soll dem Käufer oder einem nahen Angehörigen als Hauptwohnsitz dienen.

Liegen diese Bedingungen vor, kann der Käufer binnen einer Woche zurücktreten. Wichtig: Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn der Käufer eine Kopie des Anbots erhalten und schriftlich über sein Rücktrittsrecht belehrt wurde. Unterbleibt diese Belehrung, verlängert sich die Frist – längstens auf einen Monat ab der Erstbesichtigung.

In der Realität wird ein Anbot aber oft erst einige Tage nach der Besichtigung unterschrieben. Dann besteht dieses Rücktrittsrecht von vornherein nicht. Verlassen sollte man sich darauf also keinesfalls.